Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

lapti

Превращусь не в Толстого, а в тОлстого (Маяковский)

Татьяна Н. Толстая:

Вхожу с дождя в подъезд.
Мужик на стремянке копается в электрощите, уборщица стоит со шваброй, как с алебардой и смотрит с неодобрением: сейчас я наслежу на вымытом полу.

Я: Здравствуйте.
Уборщица: Сегодня день квартплаты.
Я: А что это вы чините?
Уборщица: Сегодня день квартплаты.
Я: Это вы электричество отключаете, нет?
Электрик: Нет, это МГТС.
Уборщица: День квартплаты сегодня.

Я не реагирую: не ахаю, не вскрикиваю: вот же черт, как это я забыла; не благодарю, униженно осклабясь. Прохожу с сумками к лифту.

Уборщица за моей спиной, электрику: Развели тут кучу всякую. Фирмочки-хуирмочки.
Электрик (невнятно): ...
Уборщица: А расстреливать надо сразу. Как главный хочет. Всех сразу. Главный говорит: расстреливать.

Подъезжает лифт, я еду в нем и думаю: видимо, раз я не реагирую на слова о квартплате, то значит я


...не Татьяна Толстая!

Настоящая Татьяна Толстая бы матами обложила, да еще б обложила, да по третьему разу семиэтажно. Точно как в Фейсбуке.
kuvshin

Линия казанской защиты: ЗПИФы недвижимости как правовая вуаль

В Казани сгорел ТЦ "Адмирал". Вот этот господин, бенефициар погорелого базара, очень интересно отреагировал на сообщение о своем аресте:



казанский миллиардер уже заявил, что считает обвинения «абсурдными», добавив, что возвращаться из-за границы, где сейчас находится, ради выяснения обстоятельств дела не собирается. Юридическим собственником «Адмирала» он себя не считает, поскольку, по его заявлению, формально владеет лишь инвестиционными паями фонда (речь идет о ЗПИФ «Казанский земельный инвестиционный фонд»), к собственности которого относится здание.


Интересно, как эта позиция выдержит суд, и вот почему. Дело в том, что я отлично помню момент, когда такие ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) были придуманы - а было это в 2007 году в ноябре, и я лично участвовал в написании этого законопроекта, поскольку там было полно правовых новинок, предназначенных для венчурного капитала. И что было после, я тоже помню. По статистике из почти 1000 созданных после этой реформы ЗПИФов свыше 500 были исключительно "ЗПИФы недвижимости" - подтип ЗПИФ, предназначенных исключительно для того, чтобы содержать в себе объекты недвижимости, в основном коммерческой.

Цель, с которой ЗПИФы недвижимости наплодили, была совершенно элементарная - не платить налог на имущество, земельный налог и на доход от недвиги. Паевые фонды прозрачны для налогов на совершенно законных основаниях. Все, что в них капает, передается дальше владельцам паев. Объекты в составе их имущества (все это правовые термины) также налогами не облагаются. После этого вся мало-мальски стоящая недвижимость в России была моментально владельцами засунута в ЗПИФы, кто побогаче - заводили для этого свои карманные УК (лицензированные управляющие компании, при которых ЗПИФы обязательно должны существовать), кто победнее - покупали услуги УК на рынке для своеобразного номинального держания, таких УК-аутсорсеров сразу завелась куча, несколько лет назад на каждой выставке и форуме индустрии недвижимости их целая туча была, они предлагали свои услуги по вполне доступным ценам.

ФСФР и затем ЦБ РФ, который ее и все это хозяйство унаследовал, это очень не нравилось, они пытались эту халяву прибить и к 2012 году прибили. Новые ЗПИФ после этого перестали плодиться, но старые остались - механизм оказался даже без льгот по налогам довольно удобным.

В общем, ЗПИФ - то, что называется IV (investment vehicle), не более чем документальная прокладка между владельцем и недвижкой, и это всем всегда было известно. Так что очень интересно, как правовая схема и факт делового оборота встретятся в суде: сорвет суд "вуаль" с бенефициара или нет? То есть сочтет ли суд его не пассивным опосредованным бенефициаром, а прямым активным хозяином и распорядителем бизнеса, а его контроль не имущественным, а операционным? Если суд признает Семина ответственным за бардак в "Адмирале" невзирая на прокладку, это существенно повлияет на правовой ландшафт всей отрасли недвижимости в Российской Федерации.
lapti

Кому выгодна приватизация госкорпораций

Опрос про госкорпорации вышел сдержанный, видимо вопрос сложный. Большинство склоняется к тому, что выгоднее всего приватизация Внешэкономбанку. Но я с этим не соглашусь. Приватизация выгоднее всего той госкорпорации, которая имеет отлично налаженный и высокоприбыльный бизнес. Внешэкономбанк прибыльным бизнесом отнюдь не является - на нем висит множество кислых промышленных долгов. Роснано, чmt место в опросе третье, также не очень интересный бизнес - как там деньги зарабатывать без государственного мандата, совсем непоянтно. Я соглашусь с теми, кто вывел на второе место Росатом. Вот это бизнес так бизнес! Мне приходилось видеть кусочки его империи. За забором с надписью "Ядерный щит родины" возможно, и нет щита, зато там столько всего! И производственные мощности, и транспорт, и недвижка, и связь, черт знает что (слышал даже, что "Аптеки 36,6" - это бывшая сеть аптечных складов Росатома). После того, как Берию расстреляли, никто из кураторов Росатома толком не знал, что там за забором, и в итоге там полвека на вольной воле рос невероятного размаха концерн с ежегодными оборотами в не один десяток миллиардов долларов.

А теперь, внимание: кто у нас глава Росатома? Кириенко. Что у нас о бывшем премьере известно? Что его очень любит премьер нынешний, и есть за что. Много лет назад, когда в Питере ушел Собчак и пришел Яковлев, одного вице-мэра по экономике погнали взашей. Куда он ни тыкался, всюду от ворот поворот, никто отношения с Яковлевым портить не хотел. И только Кириенко нашему изгнаннику помог, в Москву позвал, рекомендации дал и место помог найти (юротдел в администрации президента, у коллеги Чубайса). А этот вице-мэр, оказалось, на добрые дела куда как памятлив. И за предоброе отплатил ему потом предобрейшим. И еще большим вскоре, возможно, отплатит. Росатом - не царский ли подарок Кириенко и его команде?

Приватизация госкорпораций - это подарок прежде всего Кириенко.
lapti

Как риэлторы разучились врать

Классический пример неумелой пропаганды.

В течение января спрос на аренду квартир в Москве вырос по сравнению с декабрем почти в два раза - на 46,4 процента. При этом нынешний уровень спроса превышает показатели за аналогичный период 2008 года на 64,2 процента. Об этом в интервью РИА Новости сообщила первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова. Вместе с тем, количество предложений о сдаче квартир в аренду в январе снизилось на 24,6 процента по сравнению с предыдущим месяцем. По мнению эксперта, это объясняется тем, что на рынок аренды пришли те клиенты, которые планировали осуществить покупку жилья, но, в связи с ухудшением положения с ипотечным кредитованием, были вынуждены отказаться от приобретения жилья и начать снимать квартиру в аренду. Жукова отмечает, что в январе владельцы квартир стали менее охотно предоставлять скидки арендаторам. По предположению эксперта, в настоящее время рынок аренды находится на своем "дне" и цены в сегменте эконом-класса больше снижаться не будут.


Понятно, что госпожа риэлтор хотела в очередной раз заявить "налетай, завтра подорожает" - по-моему, за прошедшие годы все остальные маркетинговые мессиджи в этой индустрии умерли, только этот повторять и умеют как попки. Понятно, что с ее слов спрос может только расти. Но вот аргументы она выбрала ламерские! Следите за руками.

"клиенты, которые планировали осуществить покупку жилья, но, в связи с ухудшением положения с ипотечным кредитованием, были вынуждены отказаться от приобретения жилья и начать снимать квартиру в аренду"

Вопрос. А раньше эти бесквартирные клиенты где жили - НА УЛИЦЕ, что ли?

Очевидно, что тоже снимали.

Логичнее было бы сказать, что ввиду ухудшения материального положения народа, резко вырос спрос на сьем квартир меньшего размера и совместно с кем-то. Старые дорогие квартиры бросают, в новые халупы переезжают. Вот этот аргумент бился б с заявлением о росте спроса.

А так, засветила тетка свое вранье.
lapti

Ипотека на пике рынка - черная сторона

У девелоперов свои страдания - у ипотечников свои.

На этой неделе Росевробанк инициировал рассылку и обзвон клиентов из числа физлиц с просьбой досрочно погасить часть задолженности по кредитным договорам. Об этом "Ъ" рассказали несколько клиентов банка, предоставив в редакцию письмо Росевробанка к заемщикам. "Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного вами по кредитному договору,— говорится в письме Росевробанка.— При дальнейшем сохранении негативной тенденции может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение ваших обязательств по кредитному договору". В связи с этим Росевробанк предлагает своим клиентам изыскать возможность досрочно погасить задолженность в размере 30% и не позднее 15 ноября 2008 года. В самом Росевробанке "Ъ" подтвердили, что разослали клиентам письма соответствующего содержания. "Мы не хотели бы применять жесткие меры к заемщикам, когда стоимость залога по их кредитам упадет: тогда в соответствии условиями ипотечных договоров мы вынуждены будем применять более жесткие меры,— пояснил вчера "Ъ" первый зампред Росевробанка Дмитрий Суздальцев.— Например, потребовать единовременного досрочного возврата кредита и начисленных процентов, а при неисполнении этого требования — обратить взыскание на предмет залога".


Именно поэтому смертельно опасно покупать в ипотеку по высоким ценам. Поворот рынка может тебя и раздавить. Когда стоимость залога, то есть твоего жилья, падает, банк может тебе такой счет выкатить на досрочную оплату, что инфаркт хватит.

PS. Переход заложенных квартир в собственность банка (foreclosure) - это один из важнейших факторов понижательного давления на цены. Банк не может держать недвижку на своем балансе и будет стремиться скинуть ее до конца отчетного периода по любой цене, чтоб минимизировать убытки, обратить неликвидные активы в ликвидные и не платить налог на имущество. Ему на девелоперскую экономику себестоимости начхать.
boss

"Я требую как налогоплательщик", или бюджетный ликбез

Не так давно в каком-от обсуждении мне стало известно, что очень многие из вас не понимают, что происходит с налогами, которые вы платите. Поэтому небольшое разъяснение.

В Российской федерации есть несколько уровней власти и несколько видов бюджетов. Бюджеты Российской федерации, ее субъектов (т.е. регионов) и муниципальных образований. Все это разные и независимые бюджеты -- ст.29-31 Бюджетного кодекса РФ. Они формируются из разных видов платежей, включая налоги. Как-то - НДС, налог на прибыль, налог на имущество, и между прочим налог с доходов физических лиц (см.ст.20 Бюджетного кодекса РФ и ст. 13 Налогового кодекса РФ). Именно налог с доходов физических лиц, далее НДФЛ, вы и платите как налогоплательщик (гл.23 ст.207 НК РФ) - а вот единый соцналог платите не вы, а ваш работодатель (гл.24.ст.235 НК РФ). Но НДФЛ, уплаченный вами, поступает НЕ в бюджет Российской федерации (то есть не Кудрину с Путиным и Медведевым). Он поступает в региональный и местный бюджеты (гл.8 и 9 БК РФ). Региональному бюджету достается 70% ваших денег, местному - 30% (ст.56 и 61 БК РФ). Если кто-то из вас владеет собственностью типа квартиры, вы платите еще налог на имущество (ст.1 закона РФ "О налогах на имущество физических лиц" №2003-1). Этот налог идет целиком в местный бюджет (ст.15 НК РФ и ст.61 БК РФ).

А кто ж платит налоги федеральному правительству? А ему налоги платят организации. Это налоги на прибыль, НДС, на добычу полезных ископаемых и так далее (гл.7 ст.50 БК РФ). Все федеральные налогоплательщики - организации. Единственные федеральные налоги, которые могут платить физлица, не являющиеся ИЧП - это госпошлины, и то не все. Даже акцизы на бензин, автомобили и алкоголь платят не граждане, а организации.

Понимаете? Вы НЕ платите никаких налогов федеральному правительству. Поэтому и требовать с него вы ничего не можете. Налоги федеральному правительству платят Газпром, Роснефть, ВТБ - они и могут что-то требовать от него. Вы бы теоретически могли что-то требовать от региональных и местных властей - но они у нас уже несколько лет, после Беслана, как стали назначаемыми из федерального центра. Так что и тут у вас рычагов нет.

Таким образом, ничего вы ни у кого требовать как налогоплательщики не можете. В этой стране вы не налогоплательщики, а так, приживалы. Не гонят отсюда - и на том спасибо скажите.
lapti

Ипотечный рынок: кто и сколько? Выпуск 3

Я наконец закончил считать финансовую модель московского рынка недвижимости. Перед вами ее результаты в сильно упрощенном виде. Напоминаю, вопрос был: какому количеству москвичей по карману ипотека? Она опирается на следующие параметры: Срок ипотеки 10 лет, размер квартиры 40 метров (со слов риэлторов, с которыми я говорил, самый ходовой размер квартиры - 44 метра), Сумма ипотеки от стоимости квартиры - 50%, платеж по ипотеке как доля дохода - 30%. Пирамида населения используется та же, что ранее (см. ее по тэгу)

Итак, выводы в самом простом виде таковы: по текущей цене жилья в среднем 4250 долларов за метр самая маленькая квартирка требует дохода 3,744 доллара в месяц, то есть доступна 815 тысячам работающих москвичей, или примерно 10% населения. Доступность ипотеки начнет существенно расти только после падения цены квадратного метра ниже 2000-1500 долларов за метр, тогда она окажется в пределах досягаемости лиц с доходом 1300-2000 долларов в месяц. На более высоких уровнях, спрос на ипотеку будет расти значительно медленнее. Такова наша оценка платежеспособного спроса на квартиры.

Осталось посмотреть, сколько уже ипотек выдано в Москве и сколько новых квартир построено, скажем, с 2000 года - и мы поймем, каков объем возможного предложения на вторичном рынке, и как он соотносится со спросом.

PS. По информации от ипотечного брокера, полученнной около 30 января 2007 г., в январе ипотеку в Москве не брали практически вообще (оборот даннного брокера нулевой), а в прошлом полугодии (2 пол.2006 года) большая часть ипотечных контрактов заключалась на квартиры стоимостью от 300 тысяч долларов до 1 миллиона, лицами с доходом от 5 до 10 тысяч долларов в месяц и более, как правило владельцами собственного бизнеса или топ-менеджерами.

PPS. Прошу обратить внимание, что многие читатели неявно исходят из того, что медианная (наиболее распространенная) московская семья - DINK (Double Income No Kids - два дохода без детей), а другие указывают, что немалое количество семей - SITKOM (Single Income Two Kids Oppressive Mortgage - один доход, двое детей, весь в долгах) - это то, что происходит с DINK после того, как рождается первый ребенок. Оценка размера и дохода среднемосковской семьи - отдельная задача, но пока мы этого не сделали, я призвываю всех не считать, что все семьи Москвы - точно такие же, как у вас лично.

Collapse )