Category: недвижимость

kuvshin

Линия казанской защиты: ЗПИФы недвижимости как правовая вуаль

В Казани сгорел ТЦ "Адмирал". Вот этот господин, бенефициар погорелого базара, очень интересно отреагировал на сообщение о своем аресте:



казанский миллиардер уже заявил, что считает обвинения «абсурдными», добавив, что возвращаться из-за границы, где сейчас находится, ради выяснения обстоятельств дела не собирается. Юридическим собственником «Адмирала» он себя не считает, поскольку, по его заявлению, формально владеет лишь инвестиционными паями фонда (речь идет о ЗПИФ «Казанский земельный инвестиционный фонд»), к собственности которого относится здание.


Интересно, как эта позиция выдержит суд, и вот почему. Дело в том, что я отлично помню момент, когда такие ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) были придуманы - а было это в 2007 году в ноябре, и я лично участвовал в написании этого законопроекта, поскольку там было полно правовых новинок, предназначенных для венчурного капитала. И что было после, я тоже помню. По статистике из почти 1000 созданных после этой реформы ЗПИФов свыше 500 были исключительно "ЗПИФы недвижимости" - подтип ЗПИФ, предназначенных исключительно для того, чтобы содержать в себе объекты недвижимости, в основном коммерческой.

Цель, с которой ЗПИФы недвижимости наплодили, была совершенно элементарная - не платить налог на имущество, земельный налог и на доход от недвиги. Паевые фонды прозрачны для налогов на совершенно законных основаниях. Все, что в них капает, передается дальше владельцам паев. Объекты в составе их имущества (все это правовые термины) также налогами не облагаются. После этого вся мало-мальски стоящая недвижимость в России была моментально владельцами засунута в ЗПИФы, кто побогаче - заводили для этого свои карманные УК (лицензированные управляющие компании, при которых ЗПИФы обязательно должны существовать), кто победнее - покупали услуги УК на рынке для своеобразного номинального держания, таких УК-аутсорсеров сразу завелась куча, несколько лет назад на каждой выставке и форуме индустрии недвижимости их целая туча была, они предлагали свои услуги по вполне доступным ценам.

ФСФР и затем ЦБ РФ, который ее и все это хозяйство унаследовал, это очень не нравилось, они пытались эту халяву прибить и к 2012 году прибили. Новые ЗПИФ после этого перестали плодиться, но старые остались - механизм оказался даже без льгот по налогам довольно удобным.

В общем, ЗПИФ - то, что называется IV (investment vehicle), не более чем документальная прокладка между владельцем и недвижкой, и это всем всегда было известно. Так что очень интересно, как правовая схема и факт делового оборота встретятся в суде: сорвет суд "вуаль" с бенефициара или нет? То есть сочтет ли суд его не пассивным опосредованным бенефициаром, а прямым активным хозяином и распорядителем бизнеса, а его контроль не имущественным, а операционным? Если суд признает Семина ответственным за бардак в "Адмирале" невзирая на прокладку, это существенно повлияет на правовой ландшафт всей отрасли недвижимости в Российской Федерации.
lapti

Кому выгодна приватизация госкорпораций

Опрос про госкорпорации вышел сдержанный, видимо вопрос сложный. Большинство склоняется к тому, что выгоднее всего приватизация Внешэкономбанку. Но я с этим не соглашусь. Приватизация выгоднее всего той госкорпорации, которая имеет отлично налаженный и высокоприбыльный бизнес. Внешэкономбанк прибыльным бизнесом отнюдь не является - на нем висит множество кислых промышленных долгов. Роснано, чmt место в опросе третье, также не очень интересный бизнес - как там деньги зарабатывать без государственного мандата, совсем непоянтно. Я соглашусь с теми, кто вывел на второе место Росатом. Вот это бизнес так бизнес! Мне приходилось видеть кусочки его империи. За забором с надписью "Ядерный щит родины" возможно, и нет щита, зато там столько всего! И производственные мощности, и транспорт, и недвижка, и связь, черт знает что (слышал даже, что "Аптеки 36,6" - это бывшая сеть аптечных складов Росатома). После того, как Берию расстреляли, никто из кураторов Росатома толком не знал, что там за забором, и в итоге там полвека на вольной воле рос невероятного размаха концерн с ежегодными оборотами в не один десяток миллиардов долларов.

А теперь, внимание: кто у нас глава Росатома? Кириенко. Что у нас о бывшем премьере известно? Что его очень любит премьер нынешний, и есть за что. Много лет назад, когда в Питере ушел Собчак и пришел Яковлев, одного вице-мэра по экономике погнали взашей. Куда он ни тыкался, всюду от ворот поворот, никто отношения с Яковлевым портить не хотел. И только Кириенко нашему изгнаннику помог, в Москву позвал, рекомендации дал и место помог найти (юротдел в администрации президента, у коллеги Чубайса). А этот вице-мэр, оказалось, на добрые дела куда как памятлив. И за предоброе отплатил ему потом предобрейшим. И еще большим вскоре, возможно, отплатит. Росатом - не царский ли подарок Кириенко и его команде?

Приватизация госкорпораций - это подарок прежде всего Кириенко.
lapti

Ипотека на пике рынка - черная сторона

У девелоперов свои страдания - у ипотечников свои.

На этой неделе Росевробанк инициировал рассылку и обзвон клиентов из числа физлиц с просьбой досрочно погасить часть задолженности по кредитным договорам. Об этом "Ъ" рассказали несколько клиентов банка, предоставив в редакцию письмо Росевробанка к заемщикам. "Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного вами по кредитному договору,— говорится в письме Росевробанка.— При дальнейшем сохранении негативной тенденции может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение ваших обязательств по кредитному договору". В связи с этим Росевробанк предлагает своим клиентам изыскать возможность досрочно погасить задолженность в размере 30% и не позднее 15 ноября 2008 года. В самом Росевробанке "Ъ" подтвердили, что разослали клиентам письма соответствующего содержания. "Мы не хотели бы применять жесткие меры к заемщикам, когда стоимость залога по их кредитам упадет: тогда в соответствии условиями ипотечных договоров мы вынуждены будем применять более жесткие меры,— пояснил вчера "Ъ" первый зампред Росевробанка Дмитрий Суздальцев.— Например, потребовать единовременного досрочного возврата кредита и начисленных процентов, а при неисполнении этого требования — обратить взыскание на предмет залога".


Именно поэтому смертельно опасно покупать в ипотеку по высоким ценам. Поворот рынка может тебя и раздавить. Когда стоимость залога, то есть твоего жилья, падает, банк может тебе такой счет выкатить на досрочную оплату, что инфаркт хватит.

PS. Переход заложенных квартир в собственность банка (foreclosure) - это один из важнейших факторов понижательного давления на цены. Банк не может держать недвижку на своем балансе и будет стремиться скинуть ее до конца отчетного периода по любой цене, чтоб минимизировать убытки, обратить неликвидные активы в ликвидные и не платить налог на имущество. Ему на девелоперскую экономику себестоимости начхать.
boss

"Я требую как налогоплательщик", или бюджетный ликбез

Не так давно в каком-от обсуждении мне стало известно, что очень многие из вас не понимают, что происходит с налогами, которые вы платите. Поэтому небольшое разъяснение.

В Российской федерации есть несколько уровней власти и несколько видов бюджетов. Бюджеты Российской федерации, ее субъектов (т.е. регионов) и муниципальных образований. Все это разные и независимые бюджеты -- ст.29-31 Бюджетного кодекса РФ. Они формируются из разных видов платежей, включая налоги. Как-то - НДС, налог на прибыль, налог на имущество, и между прочим налог с доходов физических лиц (см.ст.20 Бюджетного кодекса РФ и ст. 13 Налогового кодекса РФ). Именно налог с доходов физических лиц, далее НДФЛ, вы и платите как налогоплательщик (гл.23 ст.207 НК РФ) - а вот единый соцналог платите не вы, а ваш работодатель (гл.24.ст.235 НК РФ). Но НДФЛ, уплаченный вами, поступает НЕ в бюджет Российской федерации (то есть не Кудрину с Путиным и Медведевым). Он поступает в региональный и местный бюджеты (гл.8 и 9 БК РФ). Региональному бюджету достается 70% ваших денег, местному - 30% (ст.56 и 61 БК РФ). Если кто-то из вас владеет собственностью типа квартиры, вы платите еще налог на имущество (ст.1 закона РФ "О налогах на имущество физических лиц" №2003-1). Этот налог идет целиком в местный бюджет (ст.15 НК РФ и ст.61 БК РФ).

А кто ж платит налоги федеральному правительству? А ему налоги платят организации. Это налоги на прибыль, НДС, на добычу полезных ископаемых и так далее (гл.7 ст.50 БК РФ). Все федеральные налогоплательщики - организации. Единственные федеральные налоги, которые могут платить физлица, не являющиеся ИЧП - это госпошлины, и то не все. Даже акцизы на бензин, автомобили и алкоголь платят не граждане, а организации.

Понимаете? Вы НЕ платите никаких налогов федеральному правительству. Поэтому и требовать с него вы ничего не можете. Налоги федеральному правительству платят Газпром, Роснефть, ВТБ - они и могут что-то требовать от него. Вы бы теоретически могли что-то требовать от региональных и местных властей - но они у нас уже несколько лет, после Беслана, как стали назначаемыми из федерального центра. Так что и тут у вас рычагов нет.

Таким образом, ничего вы ни у кого требовать как налогоплательщики не можете. В этой стране вы не налогоплательщики, а так, приживалы. Не гонят отсюда - и на том спасибо скажите.