Category: недвижимость

kuvshin

Линия казанской защиты: ЗПИФы недвижимости как правовая вуаль

В Казани сгорел ТЦ "Адмирал". Вот этот господин, бенефициар погорелого базара, очень интересно отреагировал на сообщение о своем аресте:



казанский миллиардер уже заявил, что считает обвинения «абсурдными», добавив, что возвращаться из-за границы, где сейчас находится, ради выяснения обстоятельств дела не собирается. Юридическим собственником «Адмирала» он себя не считает, поскольку, по его заявлению, формально владеет лишь инвестиционными паями фонда (речь идет о ЗПИФ «Казанский земельный инвестиционный фонд»), к собственности которого относится здание.


Интересно, как эта позиция выдержит суд, и вот почему. Дело в том, что я отлично помню момент, когда такие ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) были придуманы - а было это в 2007 году в ноябре, и я лично участвовал в написании этого законопроекта, поскольку там было полно правовых новинок, предназначенных для венчурного капитала. И что было после, я тоже помню. По статистике из почти 1000 созданных после этой реформы ЗПИФов свыше 500 были исключительно "ЗПИФы недвижимости" - подтип ЗПИФ, предназначенных исключительно для того, чтобы содержать в себе объекты недвижимости, в основном коммерческой.

Цель, с которой ЗПИФы недвижимости наплодили, была совершенно элементарная - не платить налог на имущество, земельный налог и на доход от недвиги. Паевые фонды прозрачны для налогов на совершенно законных основаниях. Все, что в них капает, передается дальше владельцам паев. Объекты в составе их имущества (все это правовые термины) также налогами не облагаются. После этого вся мало-мальски стоящая недвижимость в России была моментально владельцами засунута в ЗПИФы, кто побогаче - заводили для этого свои карманные УК (лицензированные управляющие компании, при которых ЗПИФы обязательно должны существовать), кто победнее - покупали услуги УК на рынке для своеобразного номинального держания, таких УК-аутсорсеров сразу завелась куча, несколько лет назад на каждой выставке и форуме индустрии недвижимости их целая туча была, они предлагали свои услуги по вполне доступным ценам.

ФСФР и затем ЦБ РФ, который ее и все это хозяйство унаследовал, это очень не нравилось, они пытались эту халяву прибить и к 2012 году прибили. Новые ЗПИФ после этого перестали плодиться, но старые остались - механизм оказался даже без льгот по налогам довольно удобным.

В общем, ЗПИФ - то, что называется IV (investment vehicle), не более чем документальная прокладка между владельцем и недвижкой, и это всем всегда было известно. Так что очень интересно, как правовая схема и факт делового оборота встретятся в суде: сорвет суд "вуаль" с бенефициара или нет? То есть сочтет ли суд его не пассивным опосредованным бенефициаром, а прямым активным хозяином и распорядителем бизнеса, а его контроль не имущественным, а операционным? Если суд признает Семина ответственным за бардак в "Адмирале" невзирая на прокладку, это существенно повлияет на правовой ландшафт всей отрасли недвижимости в Российской Федерации.
lapti

Ипотека на пике рынка - черная сторона

У девелоперов свои страдания - у ипотечников свои.

На этой неделе Росевробанк инициировал рассылку и обзвон клиентов из числа физлиц с просьбой досрочно погасить часть задолженности по кредитным договорам. Об этом "Ъ" рассказали несколько клиентов банка, предоставив в редакцию письмо Росевробанка к заемщикам. "Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного вами по кредитному договору,— говорится в письме Росевробанка.— При дальнейшем сохранении негативной тенденции может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение ваших обязательств по кредитному договору". В связи с этим Росевробанк предлагает своим клиентам изыскать возможность досрочно погасить задолженность в размере 30% и не позднее 15 ноября 2008 года. В самом Росевробанке "Ъ" подтвердили, что разослали клиентам письма соответствующего содержания. "Мы не хотели бы применять жесткие меры к заемщикам, когда стоимость залога по их кредитам упадет: тогда в соответствии условиями ипотечных договоров мы вынуждены будем применять более жесткие меры,— пояснил вчера "Ъ" первый зампред Росевробанка Дмитрий Суздальцев.— Например, потребовать единовременного досрочного возврата кредита и начисленных процентов, а при неисполнении этого требования — обратить взыскание на предмет залога".


Именно поэтому смертельно опасно покупать в ипотеку по высоким ценам. Поворот рынка может тебя и раздавить. Когда стоимость залога, то есть твоего жилья, падает, банк может тебе такой счет выкатить на досрочную оплату, что инфаркт хватит.

PS. Переход заложенных квартир в собственность банка (foreclosure) - это один из важнейших факторов понижательного давления на цены. Банк не может держать недвижку на своем балансе и будет стремиться скинуть ее до конца отчетного периода по любой цене, чтоб минимизировать убытки, обратить неликвидные активы в ликвидные и не платить налог на имущество. Ему на девелоперскую экономику себестоимости начхать.