January 5th, 2007

lapti

Ипотечный рынок: сколько и кто? Выпуск 2.

Вот тут я в ноябре начал считать доступность ипотеки для москвичей. Фидбэк по пирамиде был не то чтоб хорош, но все же альтернативную раскладку мне предложили, и я посчитал среднее между моей пирамидой и альтернативной. Будем считать это консенсуальным прогнозом по пирамиде.

Теперь на базе этой пирамиды можно построить модель. Примем за среднее покупаемое жилье квартиру в 75 кв.м. Переменных я вижу три. Первая - цена метра. Вторая - процентная ставка. Третья - срок кредита. Сейчас банки исходят из того, что первый платеж, не покрываемый кредитом, должен быть примерно 20% (два года назад - от 30%), а доход заемщика - около 50% от суммы выплаты по кредиту.

Пирамида населения
Трудоспособное
население
100.00%     8,000,000 27
Доход (руб/мес) Процент Численность Курс
  500,000 1.25%        100,000     18,519
  250,000 1.75%        140,000      9,259
  200,000 2.25%        180,000      7,407
  150,000 2.25%        180,000      5,556
  100,000 2.75%        220,000      3,704
    75,000 2.88%        230,000      2,778
    50,000 3.38%        270,000      1,852
    40,000 4.38%        350,000      1,481
    30,000 5.38%        430,000      1,111
    25,000 6.38%        510,000         926
    20,000 7.50%        600,000         741
    17,500 8.38%        670,000         648
    15,000 12.50%     1,000,000         556
    12,500 14.25%     1,140,000         463
    10,000 10.63%        850,000         370
     7,500 8.50%        680,000         278
     5,000 5.63%        450,000         185


Пока я считаю свою модель, прикинем "на обороте конверта", куда она показывает. Быстрая проверка по любому ипотечному калькулятору, ну вот хоть по этому -

http://deltacredit.ru/calculator/

- показывает, что при покупке квартиры в 75 кв.м. по цене 4000 долларов за метр, т.е. за 300 000 долларов, при ставке в 10% по базовой программе на 15 лет от заемщика потребуется доход в 5000 долларов США в месяц.

Таким образом, ипотеку себе смогут позволить лишь 600 000 москвичей.