Юрий Аммосов, Солярный Миф (ammosov) wrote,
Юрий Аммосов, Солярный Миф
ammosov

Categories:

Ипотечный рынок: кто и сколько? Выпуск 3

Я наконец закончил считать финансовую модель московского рынка недвижимости. Перед вами ее результаты в сильно упрощенном виде. Напоминаю, вопрос был: какому количеству москвичей по карману ипотека? Она опирается на следующие параметры: Срок ипотеки 10 лет, размер квартиры 40 метров (со слов риэлторов, с которыми я говорил, самый ходовой размер квартиры - 44 метра), Сумма ипотеки от стоимости квартиры - 50%, платеж по ипотеке как доля дохода - 30%. Пирамида населения используется та же, что ранее (см. ее по тэгу)

Итак, выводы в самом простом виде таковы: по текущей цене жилья в среднем 4250 долларов за метр самая маленькая квартирка требует дохода 3,744 доллара в месяц, то есть доступна 815 тысячам работающих москвичей, или примерно 10% населения. Доступность ипотеки начнет существенно расти только после падения цены квадратного метра ниже 2000-1500 долларов за метр, тогда она окажется в пределах досягаемости лиц с доходом 1300-2000 долларов в месяц. На более высоких уровнях, спрос на ипотеку будет расти значительно медленнее. Такова наша оценка платежеспособного спроса на квартиры.

Осталось посмотреть, сколько уже ипотек выдано в Москве и сколько новых квартир построено, скажем, с 2000 года - и мы поймем, каков объем возможного предложения на вторичном рынке, и как он соотносится со спросом.

PS. По информации от ипотечного брокера, полученнной около 30 января 2007 г., в январе ипотеку в Москве не брали практически вообще (оборот даннного брокера нулевой), а в прошлом полугодии (2 пол.2006 года) большая часть ипотечных контрактов заключалась на квартиры стоимостью от 300 тысяч долларов до 1 миллиона, лицами с доходом от 5 до 10 тысяч долларов в месяц и более, как правило владельцами собственного бизнеса или топ-менеджерами.

PPS. Прошу обратить внимание, что многие читатели неявно исходят из того, что медианная (наиболее распространенная) московская семья - DINK (Double Income No Kids - два дохода без детей), а другие указывают, что немалое количество семей - SITKOM (Single Income Two Kids Oppressive Mortgage - один доход, двое детей, весь в долгах) - это то, что происходит с DINK после того, как рождается первый ребенок. Оценка размера и дохода среднемосковской семьи - отдельная задача, но пока мы этого не сделали, я призвываю всех не считать, что все семьи Москвы - точно такие же, как у вас лично.


Таблица - финансовая модель ипотечного спроса в г.Москве

По горизонтали - годовой процент по ипотеке
По вертикали - стоимость кв.метра в долларах США

Часть 1 - доход, необходимый для получения ипотеки
Часть 2 - численность работающих, имеющая такой доход

Требуемый
доход
5% 10% 15% 20%
500 354 441 538 644
750 530 661 807 966
1000 707 881 1,076 1,288
1250 884 1,101 1,344 1,610
1500 1,061 1,322 1,613 1,933
1750 1,237 1,542 1,882 2,255
2000 1,414 1,762 2,151 2,577
2250 1,591 1,982 2,420 2,899
2500 1,768 2,203 2,689 3,221
2750 1,945 2,423 2,958 3,543
3000 2,121 2,643 3,227 3,865
3250 2,298 2,863 3,496 4,187
3500 2,475 3,084 3,764 4,509
3750 2,652 3,304 4,033 4,831
4000 2,828 3,524 4,302 5,153
4250 3,005 3,744 4,571 5,476
4500 3,182 3,965 4,840 5,798
4750 3,359 4,185 5,109 6,120
5000 3,536 4,405 5,378 6,442
5250 3,712 4,625 5,647 6,764
5500 3,889 4,846 5,916 7,086
5750 4,066 5,066 6,185 7,408
6000 4,243 5,286 6,453 7,730
Размер
населения
       
500 6,993,516 6,226,187 5,098,813 3,922,796
750 5,190,607 3,788,786 2,996,374 2,498,869
1000 3,453,400 2,755,544 2,197,890 1,894,201
1250 2,746,231 2,127,141 1,829,084 1,548,112
1500 2,238,956 1,855,730 1,545,385 1,296,466
1750 1,953,343 1,613,038 1,311,138 1,202,544
2000 1,748,106 1,404,901 1,232,730 1,108,622
2250 1,566,521 1,281,973 1,154,321 1,019,929
2500 1,399,468 1,217,747 1,075,912 939,922
2750 1,292,974 1,153,522 1,005,281 859,914
3000 1,241,426 1,089,297 938,488 800,825
3250 1,189,878 1,028,765 871,695 762,560
3500 1,138,330 974,054 812,779 724,295
3750 1,086,782 919,344 780,835 686,031
4000 1,037,422 864,634 748,891 647,766
4250 993,511 815,181 716,947 609,501
4500 949,600 789,015 685,002 576,466
4750 905,689 762,849 653,058 545,159
5000 861,778 736,683 621,114 513,852
5250 818,980 710,517 591,138 482,544
5500 797,979 684,351 565,002 451,237
5750 776,978 658,186 538,866 419,929
6000 755,977 632,020 512,730 388,622


Tags: anticredit
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 121 comments