Сегодня нам из "Ведомостей" сообщили, что у кого много долгов, это хорошо:

Объем синдицированных кредитов, привлеченных с начала года российскими компаниями, сократился на 89% до $6,5 млрд. В прошлом году к этому времени сумма таких сделок составила $61,3 млрд, подсчитала компания Dealogic. Из группы BRIC Россия — единственная страна, которая продемонстрировала снижение объема синдикаций. Китайские компании привлекли с начала года $30,6 млрд синдицированных займов, Индия — $37,3 млрд, Бразилия — $14,9 млрд. Одна из причин, по которой западные банки не одалживают денег российским эмитентам, в том, что кредиторы заняты реструктуризацией своих же займов этим компаниям, объясняет Эдриан Уокер из Credit Suisse: Бразилия, Китай и Индия в отличие от России не столкнулись с трудностями такого масштаба. Экономика России, продолжает Уокер, находится в рецессии, в то время как другие страны BRIC демонстрируют рост.

Неделю назад из "Ведомостей" нам сообщили, что у кого много долгов, это плохо:

Однако, как показал экономический кризис, один из участников четверки оказался самозванцем. Если сравнить ключевые статистические показатели экономик стран BRIC, то станет слишком очевидно, что одна страна выпадает из ряда. Слабость экономики России и ее банки и корпорации, обремененные заемными средствами, — вот что скрывалось за валом доходов, полученных благодаря высоким ценам на нефть и газ.

Вывод: не стоит слушать ни тех, ни других, они насоветуют и смоются, а нам расхлебывать.

Для несведущих в мировой ситуации поясню: остальные страны BRIC пытаются преодолеть кризис кредитной накачкой - то есть, фактически порчей своей валюты. И это на самом деле правильный подход. США делают то же самое. В каждой из этих стран уже в лету этого года свои новые мини-пузыри надулись - про Китай я уже писал раньше. У нас этому мешает укоренившееся еще в 1990-е "мышление МВФ" - "лишь бы не было инфляции, а прочее побоку". Пока у станка Кудрин, деньги мы печатать не начнем.

В продолжение темы Китая пришли мне еще материалы. Кратко: Китай пытается переориентироваться с экспортного спроса на внутренний спрос. При этом ключевым драйвером спроса считается недвижимость. Почему-то считается, что владение недвижимой собственностью стимулирует потребление. Как это может быть, я не понимаю, но - Китай создает свой собственный субпрайм-класс...

As in the U.S., the Chinese government is aiming for a rebound in home sales, since property ownership is a key way to spur private consumption. Higher home sales encourage more domestic spending on furniture and consumer appliances. Construction creates jobs and, in fact, almost employs as many workers as the export sector. Since last October, the government has encouraged people to buy houses by cutting the minimum mortgage down payment on their primary residence to 20 percent and reducing stamp duty and other taxes on property transactions. Stronger sales are now feeding through into new home building as reflected in June's 12 percent rise, the first growth in 12 months.

В итоге, в строительстве в Китае сейчас занято БОЛЬШЕ людей, чем в экспортных отраслях. Видимо, китайские власти рассчитывают, что 30% уровень частных сбережений внутри страны позволяет им продолжать поддувать пузырь до тех пор, пока кризис не кончится. Японский пример, где поспешная борьба с инфляцией вызвала стагнацию, тоже китайцы усвоили и повторять не хотят. Но это, в принципе, не упраздняет сути пузыря, а что недвижка рушится в кризис первой, мы китайцам рассказать можем, и не только мы.

Дальше вопрос, кто кого: китайцы ли на порче денег от кризиса ускачут и до нового бума дотянут, или ж кризис Китай накроет и обвалит, оставив по всей стране ямы фундаментов да голые коробки из бетона.

Помните - в "Кун-фу панде" снежный барс скачет вверх по падающим вниз камням? Вот это образ современной китайской политики.

В Экономисте статья, подтверждающая мои опасения насчет Китая. Китайская экономика выросла и продолжает расти, но за счет совершенно необузданной кредитно-денежной накачки (объем новых кредитов вырос в два раза по сравнению с прошлым годом). Госбанки стали выдавать кредиты налево и направо невзирая на риск. Цены на недвижимость прут вверх, фодовый рынок вырос вдвое. То есть на лопание глобального пузыря китайские власти ответили надуванием пузыря местного.

Итак, США и Китай начала наперегонки печатать деньги - то есть по сути портить свои валюты. Всем остальным в этой ситуации остается делать то же самое. И быстро. Паритет доллара и юаня за последние два года почти не покачнулся, а к евро - где кредитной гипернакачки пока нет - они начали падать. Не испортишь свою валюту - проиграешь. По сути, перед нами в действии глобальный "закон Грешема" о вытеснении хороших денег из обращения плохими.

А в конечном итоге глобальная гиперинфляция приведет к тому, что все долги будут все равно что (effectively) списаны. Уничтожить ли обязательства должников, или обратить их в ценовое ничто - результат на выходе для кредитора один: ничего или почти ничего. Правда, с большими побочными эффектами. Именно так долговые кризисы всех времен и решались со времен Солона - другого выхода у них нет. Увы, ни порча монеты, ни уничтожение заемных документов не безвредны. И что вреднее, не знаю.

Частному лицу в этой ситуации, наверно, стимул один - набирать, набирать, набирать долги. Отдавать придется подешевевшими деньгами.

Генпрокуратура считает, что банк не имеет права поднимать ставку по кредитам в одностороннем поряжке.

http://kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=1187853

А вот удалось ли ей уже защитить эту позицию в суде?

Мудрые мысли рано или поздно укореняются в умах. Ранее думали, что снижение ставки по ипотеке - ключ к доступности недвижимости, но сейчас наконец-то разобрались, что важны не ставки, а важна цена.

Если квадратный метр будет стоить примерно 30 000 руб., а ставка ипотечного кредита — не выше 15% годовых, жилье станет доступно 42% семей, а если ставки по ипотеке снизятся до 12% — уже для 52% семей, оценил Семеняка.

Совершенно верно. Чувствительность платежеспособного спроса к цене намного выше, чем к ставке. См. выкладки начала 2007 года.

"Ведомости" показывают прискорбное непонимание природы кризиса. У них вышла редакционная статья против инфляции. Но на самом деле, инфляция - это единственный путь выхода из кризиса. Когда долговое бремя становится непереносимым, единственный способ избавиться от него - порча монеты. Испания 1557, Россия 1662, США 1789, Германия 1923, Британия 1946 - все это разные по виду, но единые по сути решения. Инфляция, девальвация, рост денежной массы, смена монетарных стандартов - все это по своей сути не что иное как списание долгов под другим именем.

И только одним списание долгов плохо: оно учит народ и всех экономических агентов дурному, поощряя безответственное поведение разнузданных должников и наказывая добросовестных заемщиков и осмотрительных кредиторов. Кто взял в долг и не платил - выиграл, кто давал или честно платил - проиграл. Увы, лекарство это горькое и с побочными эффектами - а другого нет.

Как вы знаете, кризис был во многом вызван тем, что объем выпуска инвестбанками "сложных структурированных продуктов" далеко превысил критическую массу. Продукты эти сейчас никто и даром не берет. Недавно вон сообщалось, что "Ренек" расстался с Мовчаном, который там вел бизнес именно по этим продуктам. А что такое сложный структурированный продукт, если объяснять не инвестбанковским языком, а на пальцах? Это примерно то, что описано в старом анкедоте.

( неприличия ради под катом )

Нашел в региональных новостях вкусняшку:

Красноярские судебные приставы вычислили должника по письменной инструкции, которую он составил для родственников на случай прихода исполнителей. Как сообщили в пресс-службе краевого Управления федеральной службы судебных приставов, в один из совместных рейдов сотрудники межрайонного отдела службы по Октябрьскому и Железнодорожному району совместно с представителями банка появились у должника, который взял кредит более 100 тыс. рублей, но ни одного платежа с момента его получения так и не совершил.

Двери гостям открыла пожилая женщина. На вопрос судебного пристава, здесь ли находится должник, она ответила, что его сейчас нет дома, а потом заявила, что он тут не проживает вовсе. Выйдя в коридор, приставы увидели на внутренней стороне металлической двери прикрепленный лист бумаги, текст которого удивил всех участников рейда.

Своим содержанием текст напоминал инструкцию. Первый пункт гласил: «Если придут судебные приставы, отвечай, что здесь такой не проживает». Согласно второму пункту, на вопрос об имуществе необходимо было ответить, что должнику ничего не принадлежит. Далее следовало еще несколько пунктов как надо себя вести и что отвечать судебным приставам на их вопросы.

Последний пункт «инструкции» сообщал: «Если все вышеперечисленное не поможет, тогда звони Иванкову Валентину Валентиновичу на указанный номер, он скажет, что делать». Сфотографировав «документ», сотрудники службы на следующий день связались с обозначенным Иванковым, который без всяких условий появился у судебного пристава-исполнителя с недобросовестным заемщиком, интересы которого представлял.

А некоторые еще говорят, что не понимают у нас люди кредитных механизмов. На их коллекторские агентства ответим нашими шпаргалками!

А кредиты-то кусаются. В "Ведомостях" хорошая большая статья.

95,47 миллиарда рублей составил объем просроченной задолженности по кредитам физическим лицам на 1 января 2008 г., по данным ЦБ. Это почти на 90% больше, чем год назад. 178 миллиардов рублей составила суммарная задолженность клиентов перед банками по кредитным картам к началу 2008 г. (по оценкам «Хоум кредит энд финанс банка»), что на 15% больше, чем в начале 2007 г. За ближайший год она может вырасти еще на 25%.

Многие банки сегодня раздают потребительские кредиты, ссуды наличными и кредитные карты, порой никак не проверяя состоятельность заемщика. Имея возможность одалживать деньги, некоторые люди не могут остановиться и берут все новые и новые ссуды, тем самым все глубже увязая в долговой трясине.

«Один из наших клиентов, Михаил, торговый представитель, за три года оформил пять потребительских кредитов почти на 1 млн руб. Первый кредит он взял на то, чтобы откупиться от армии, потом на ремонт квартиры, на подержанную машину… Оформляя очередной заем, о своей текущей задолженности он скромно умалчивал, так как был уверен, что зарплата позволит ему справиться с выплатами», — рассказывает замгендиректора компании «Личный капитал» Юлия Сахаровская. В итоге Михаилу пришлось платить банкам по 30 000 руб. в месяц при заработке в 60 000 руб., а еще 20 000 руб. у него уходило на аренду жилья. Мужчина запаниковал, лишь когда оформил последний кредит и деньги за неделю ушли на погашение старых долгов и на повседневные нужды.

Подобные ситуации встречаются все чаще, сетует Сахаровская. Но еще год назад, по ее словам, обращений клиентов с серьезными кредитными проблемами практически не было.

На кредитной игле

Долговая проблема широко распространена во многих западных странах, напоминает международный финансовый консультант FCP (Financial Management) Ltd Исаак Беккер. По его словам, сейчас уже в 15 странах мира работают общества анонимных должников.

Да и в России некоторые просто не представляют, как жить без кредитов. «Вокруг столько соблазнов, нам с мужем хочется жить сейчас, а не копить на покупки», — говорит Татьяна, менеджер крупной торговой фирмы, у которой уже пять кредитов. Два из них взяты на покупку автомобилей Hоnda и Skoda, два потребительских и кредитная карта. «Хотим взять еще один кредит — на постройку бани», — добавляет она, но признается, что уже сейчас обслуживание кредитов обходится ей в 70 000 руб. — это половина зарплаты.

Впрочем, в долговую яму попадают не только кредитоманы. Так, Алексей, менеджер среднего звена из телекоммуникационной компании с зарплатой около $1500, на условиях конфиденциальности поделился бедой. Значительная часть его дохода — результат игры на Forex, рассчитывая на успех, он купил в кредит дорогой Volkswagen. Увы, удача отвернулась от игрока, и он не смог своевременно вносить платежи — банк передал его долг коллекторам.

Коллекторы - это которые с паяльником, битами и прочими инструментами убеждения без пролития крови.

Уж на что благополучно графство Санта-Клара в Силиконовой долине, где дома не меньше миллиона - и то там похмелье началось. Местная прокуратура вешается - завалили ее делами о жульничестве с ипотеками.

In one case, Sibley said, a minister who signed his name to a home loan for one of his parishioners had his identity stolen by the mortgage agent, who used it on two other properties. In another case still under investigation, elderly victims lost their life savings to a man who falsely claimed the money would be used to fund loans on Bay Area property. Victims' total loss in that case is more than $43 million, the district attorney said. A husband and wife are facing prosecution on an illegal flipping scheme in which the couple bought 10 homes in the San Jose area worth $8.5 million, qualifying for the loans with false statements of income and assets.

Вот так. Дедку с бабкой развели на 43 муля, на пастора поручительств навешали, одна парочка 10 домов накупила, подделав справки о доходах.

Слава Богу, у нас до такого масштаба еще не дошло, а то была б мясорубка.

По случаю утречка: написал статью про ипотеку в России и США в "Русскую жизнь". "Русская жизнь" - это своего рода "Бубновый валет" наших дней, участвовать в нем - значит попасть в историю культуры. Я туда долго рвался и прорвался. Итак, место в культуре я себе обеспечил, можно будет и еще что-нибудь написать. Статья популярная и неглубокая, поскольку издание lifestyle (или, как дореволюционные издатели говорили, "задушевное") - копаться там особо не в чем. Большинству моих читателей этот досужий разговор об ипотеке уже знаком - видели вы и расчеты, видели и обсуждение субпраймов. Нового вы там ничего не найдете, кроме виньеток. А история наброски в ЖЖ не найдет, а и найдет, мимо пройдет. Сам историк, знаю.

( «Слышь, чувак, я те говорю: когда у тебя капуста заведется, друганов сразу набежит откуда ни возьмись до хреновой тучи. Так ты, блин, им бабло не раздавай, отдать все зажмут, а как ты на мель сядешь, все маразм сыграют. Сам так залетел как лох — в натуре, сукой буду! И типа кадиллаки с рыжухой покупать нефиг, а не будь падлой, отложи старикам на пенсию. И на церковь десять процентов сообщи как правильный пацан. Усек?» )


PS. Предваряя вопросы, чего это я вдруг расписался в ЖЖ. Ногу я поломал, вот и расписался.

А вот и первые жертвы ипотеки.

Элитные апартаменты пустят с молотка за ипотечные долги. Фонд имущества Санкт-Петербурга продаст изъятое за неуплату ипотечного кредита элитное жилье, сообщает агентство "Интерфакс". Апартаменты площадью 174 квадратных метра расположены в комплексе "Пятый элемент" на Крестовском острове и являлись залогом по кредиту, выданному Сбербанком физическому лицу. Аукцион по продаже апартаментов должен состояться до конца текущего года. Начальная цена лота установлена согласно размеру займа и составляет около 27 миллионов рублей.

Помню я этот "пятый элемент", активно рекламировался.

Пирамида кормит пирамиду.

Mortgage and financial Web sites are one of the main sources of online ad revenue. LowerMyBills parent Experian Group Ltd. spent nearly $41 million on online ads last month, according to Nielsen/NetRatings. IAC/InterActiveCorp spent $35.5 million, while Countrywide Financial Corp. spent $35.4 million.

В общем, значительная часть онлайн-рекламы - это жулики от ипотеки. Жулики посыпались, а с ними может посыпаться и интернет-реклама.

Почему, вы думаете, был такой рывок в интернет-рекламе после 2002 года? Нужели потому, что крупные рекламодатели переструктурировались и стали больше тратить на онлайн? А вот и неправда. Это были ростовщики, казино и прочее мелкое жулье, которые перли вверх на волне поднятой теми же инвесторами, что выскочили из интернет-акций и помчались в облигации. Ставки поперли вниз, жулье активизировалось на дешевом кредите... и волна вернулась назад в интернет-сектор, сделав круг.

Теперь пирамида стала осыпаться - и карточный домик снова зашатался.

Это же объясняет и то, почему в России нет еще этого вебдваноль бума, когда инвесторы платят безумные деньги за апплет фейсбука, показывающий избранным бойфрендам твои критические дни, или пятую по счету социальную сеть для, скажем, толстяков. Кредитная вакханалия распространяется на людей, которые еще не подсели на интернет в основном средствами традиционной рекламы. Вот наши обороты и отстают от гуглиных.

Занимательная арифметика от риэлторов, скрывающаяся под заголовком "квадратный метр за лето подорожал":

За неделю средняя стоимость квадратного метра московского жилья практически не изменилась и составила 4061 доллар, говорится в еженедельном исследовании "Индикаторов рынка недвижимости". Таким образом, с конца весны, когда квадратный метр стоил 4107 долларов, цена единицы жилплощади выросла на 54 доллара.

Было 4107, стало 4061, вывод - "цена единицы жилплощади выросла". А журналисты Ленты-ру тупо дублируют пресс-релиз не прочитав. Вот так дураки и(или) мошенники совместно промывают нам мозги.

По случаю понедельника набросаю записки на манжетах: все это я много раз повторял за последние месяцы в разговорах, надо б записать - пригодится. Кому многобукаф - считайте, что это мои долги за две недели, пишу я теперь очень редко, разок и потерпеть можно.

Америка находится на грани масштабного кризиса недвижимости. На грани - значит, кризис может случиться с большой долей вероятности. Вот свежая статья из Силиконовой долины, в которой описано пересыхание ликвидности в одном из местных городков Mountain House. Цены еще не упали, или упали на несколько процентов - но покупатели практически исчезли, и переезжающие на новое место жительства едва находят покупателей, тем более что еще не вся новая застройка распродана.

http://www.mercurynews.com/news/ci_6668123?nclick_check=1



Что интересно в этой статье? Во-первых, это одна из самых зажиточных областей США, и раз там происходят такие вещи - можно предположить, что в менее зажиточных областях проблема пересыхания ликвидности еще острее. Во-вторых, это одни из самых дальних выселок Силиконовой долины. Туда в последние годы переезжали наиболее низкодоходные жители, которым было не по карману жить близко к месту работы. Как видите на карте, ехать оттуда на работу очень далеко, часа полтора минимум (основная часть работодателей сосредоточены на карте вокруг точек "San Jose" и "Palo Alto"), зато за те же деньги можно получить куда больший дом. При этом там велика доля т.н. "субпраймов".

Что такое субпрайм? Это пакет ипотеки для самых малоимущих. Ипотека обыкновенно дается на 70-80% стоимости дома, остальное покупатель должен накопить и уплатить сам. Но в последние годы, когда после кризиса не фондовом рынке Федеральная Резервная Система (центробанк США) резко опустила ставки, недвижимость стала куда более доступной покупкой, так как на тот же месячный доход стало возможным обслуживать более значительный ипотечный баланс.



Источник: http://www.moneycafe.com/library/prime.htm

Следствием этого стал рост цен на недвижимость по всей стране и как результат, первый взнос стал куда менее доступным. Еще одно следствие роста цен - жить рядом с работой стало роскошью, доступной только самым высокооплачиваемым работникам. Менее состоятельные люди стали выезжать дальше от деловых центров. Ездить дольше, зато жить дешевле. Нагрузка на транспортную инфраструктуру, разумеется, от этого растет: после переезда в выселки можно обнаружить, что дорога, отнимавшая несколько лет назад час, отнимает уже полтора: дороги забиты машинами, электрички - телами.

Для тех, у кого не было средств на первый взнос, была придумана схема из двух кредитов. Один, под низкий процент, давался на 70-80%. А 10-20% первоначального взноса выдавались под более высокий процент. Причем ради того, чтоб не отпугивать бедняков высокими процентными расходами, им предлагали еще более высокий процент, но с отсрочк ой на 3 года. Агенты ростовщиков убеждали заемщиков - "вам не придется платить эти проценты, через 3 года цены вырастут, вы перефинансируетесь под низкий процент и будете платить по чуть-чуть".

Однако цены на недвижимость растут лишь потому, что на нее есть спрос. А поскольку бедняки, которые и были основным источником спроса на субпрайм (такие группы, как новые иммигранты, вчерашние студенты или черные, причем последние почти поголовно), были еще и последней массовой категорией, не охваченной волной покупки недвижимости, то неожиданно оказалось, что спроса-то больше нету! Цены остановились.

Миновало три года, бедняк сидит в своем доме, смотрит плазменный телевизор (купленный на кредитную карту, которые в период дешевых кредитов тоже едва ли не на улице раздавали), вдруг тук-тук в дверь "Мы из коллекторской компании, вы полгода счета за дом не платите..." Домовладелец делает круглые глаза - он давно и думать забыл, что за дом что-то платить надо, он сроду все письма сразу в мусор кидал, не читая, тем более что он с большой долей вероятности функционально неграмотен, да и счет втрое больше его текущего дохода. Дальше по деловой логике следует reposession - изьятие дома банков и foreclosure - продажа дома банком за долги.

Однако КОМУ вы продадите эту собственность, если у вас ВЕСЬ поселок куплен за субпраймы? В New York Times описывалась история такого поселка (извините, доступен только платный архив): половина еще не продана, половина заселена выселяемыми неграми и тоже продавать некому - эти дома никто и даром брать не хочет . В 1930 годы, кстати, в срединных штатах США была такая практика penny auctions (копеечных аукционов) - когда ферму продавали за долги, на аукцион сходились только местные фермеры, все с зачехленными по закону дробовиками, и в гробовой тишине цена падала до пенни, после чего ферму покупал ее же бывший владелец. Сегодня твой сосед выкупится, завтра тебе соседи выкупиться помогут. Фактически это был способ обнуления долгов. Надо думать, не за горами дни, когда и негры до нее додумаются.

В результате субпраймы остались без текущего обслуживания и без шанса вернуть хотя б несколько центов на доллар. И конечно, они посыпались. Кто сколько этих субпраймов нахватал, сейчас финансовый мир еще только разбирается, но центробанки мира явно (и госфонды Азии и других богатых стран с огромными золотовалютными резервами - тайно) - уже сейчас вливают в финансовую систему дешевые ссуды, поддержать одураченных (а точнее, облажавшихся) кредиторов. О влиянии на рынки кризиса субпраймов много пишет в ЖЖ uzhas_sovka, рекомендую читать его вместе в комментами.

А между тем, нам бы следовало извлечь из происходящего урок. В России ситуация весьма напоминает ту, что была в США несколько лет назад. Вот питерский застройщик, werter300, описывает бум на рынке подмосковской недвижимости. Смысл бума тот же: малооплачиваемые работники вымываются из города все дальше и дальше за МКАД, а внутри МКАД недвижимость могут себе позволить только высокооплачиваемые люди.

Площадки под застройку в Москве практически не выделяются,что делает любое жильё класса "Б"(не говоря уже о более высоких категориях)дефицитом. Монолит-кирпич "Б" - 6000 за кв.м.,панель - 4400(это за готовую квартиру),вторичка процентов на 12 ниже.Всё это плюс дороговизна жизни в Москве плюс дикие пробки породили интересную рыночную нишу:бедные начали продавать квартиры в Москве и перебираться в города Подмосковья.Явление пока не массовое,но уже совершенно заметное.Это не может не радовать:ликвидность подмосковного жилья прыгнула в разы за полгода(30-километровая зона - 3500 в среднем,50-километровая - 2000),ликвидность за тот же срок выросла с 30 до 50 процентов на стадии строительства,прибыль - с 15-17 до 25 процентов,инвесторы потирают лапки и молятся на Лужкова,создающего в Москве зону для обеспеченных людей.

Инвесторы постепенно поняли,что происходит и готовятся к подъёму цен на жильё в области.Площадки резко подорожали.Проявилась тенденция к укрупнению инвестиционных проектов(в среднем - 70 000 кв.м.).Дефицит предложения к спросу уверенно нарастает - сейчас,примерно,50 процентов против прошлогодних 30-ти.Риэлторы охотно(чего раньше не было)берут в реализацию подмосковные дома.

Всё это говорит о том,что точка невозврата пройдена и Москва готовится выдавить за МКАД массу,не способную поддержать уровень жизни мегаполиса. Москва, в отличие от быстро нищающего Петербурга,становится городом для богатых.

Я думаю, вы уже узнали в этом рассказе зачин истории злосчастного Mountain House из Силиконовой долины. Цены на фронте распространения московских тружеников будут расти какое-то время. Потом наступит точка равновесия: когда пригородные транспортные артерии не будут справляться с перевозкой масс народу туда-сюда, а работодатели не смогут более повышать зарплаты (за последние годы в Москве зарплаты "белых воротничков" выросли в несколько раз), не лишаясь конкурентоспособности и клиентов, прилив сменится отливом.

Поэтому первый удар кризиса может произойти именно в Подмосковье. Впрочем, кризис ликвидности может поразить одновременно и центр Москвы. Ведь чтоб продать вздорожавшее московское жилье, надо найти покупателя, а покупатель должен сам жить и работать в Москве. Вертер утверждает, что в области 90% покупателей покупают квартиры для жилья, но по Москве такой статистики у нас нет, а ведь московская жилплощадь рассчитана на несколько миллионов семей. Кем работают все эти люди? И сколько еще высокооплачиваемых вакансий должно возникнуть в Москве, чтоб спрос на переезды в Москву не падал?

Ситуация "пузыря" выглядит примерно одинаково всюду, и рассказы продавцов про то, что цены не упадут никогда, звучат похоже в Токио 1987 года, Нью-Йорке 2006 года и Москве 2007 года. Правда, мой большой опыт с пузырями говорит, что дату прорыва пузяря и темпы сдувания рассчитать нельзя - можно только угадать.

Кому повезет вовремя соскочить с карусели - озолотится, остальные - пойдут с сумой. Так всегда было и видимо, будет.

У потребкредитования едва не появилась первая жертва!

В Серебряническом переулке в центре Москвы успешно завершилась операция по спасению молодого человека, хотевшего покончить жизнь самоубийством. Спасатели и психологи отговорили юношу прыгать с крыши дома, сообщает "Интерфакс". ... По предварительным данным, причиной, по которой молодой человек хотел покончить с собой, стал отказ банка выдать ему потребительский кредит в размере 60 тысяч рублей.

Идиот. Сперва банк его спас от кредитной кабалы. Потом милиция от превращения в лепешку. Он не воспитанник попа Лурье, надеюсь?

По информации ГУВД столицы, около 23:00 спасателям удалось уговорить юношу не совершать самоубийство. В настоящее время с ним работают психологи.

Надеюсь, что психологи работают с ним с применением ремня. Этакий дурачина!

Господа читатели, расскажите: допустим, вы хотите снять квартиру в Москве, но не хотите делать это через риэлтора. На каких сайтах вы ищете предложения по аренде? Или же до сих пор лучшим методом остается "через знакомых"?

PS. Если удастся найти информацию, попробую исследовать баланс спроса-предложения по аренде жилья.

И из Назарета может быть что доброе. Банк России врезал накрутчикам кредитных ставок по рукам линейкой. Да так больно!

Банк России в конце прошлой недели выпустил письмо, разъясняющее порядок расчета эффективной процентной ставки, показывающей стоимость заемных денег для потребителя. Регулятор предупреждал, что планирует включить в расчет ставки платежи заемщиков в пользу страховых компаний, однако содержание письма оказалось для банкиров неожиданным: кроме процентов, комиссий и сборов самого банка будут учитываться платежи «в пользу третьих лиц, в случае если обязанность их внесения заемщиком вытекает из условий договора на предоставление ссуды». В расчет ставки оказались включены не только услуги по страхованию жизни и ответственности заемщика, но и предмета залога (в том числе квартиры, автомобиля), а также платежи за услуги нотариуса, услуги по оценке передаваемого в залог имущества и его государственной регистрации. Одновременно ЦБ разрешил не включать в расчеты штрафы за превышение лимита овердрафта и комиссии за досрочное погашение и за снятие ссуды в банкомате наличными. Однако это не смогло компенсировать недовольство банкиров, первая реакция которых на письмо ЦБ была достаточно бурной.

«Это действительно чересчур!» — восклицает зампред правления банка «Союз» Владимир Изутин. «Мы были против такого широкого списка учитываемых платежей. Просто удивительно, какое отношение плата за услуги по оценке залога или за госрегистрацию имеет к банку?» — негодует зампред правления ВТБ-24 Ирина Бушева. «Включение в расчеты платежей третьим лицам существенно повысит уровень рассчитываемой процентной ставки», — сожалеет зампред правления Русь-банка Валерий Кардашов.

А как им, ростовщикам несчастным, не возопить? Вся цифирь на голову встала! Считаем: было ставка 15%. А станет: ставка 15%, (самым мелким шрифтом) да за обслуживание счета 1,49% в месяц, да страховка в страховой компании "Друзья и знакомые Кролика Иншуренс" 1,99% в месяц = 51%. Те же циферки, да в обратном порядке!

А у иных лихоимцев и до 70% доходило. Вот одна из многих историй, так характерных для последних лет.

У Канслера сейчас работает водила. Парень из деревни близ Питера. Работает на удивление отлично. Обычно водилы бухают, воруют, на работу не выходят, сверхурочно всегда работать отказываются и так далее. А этот пашет как заведённый. Все ходку в день, а то и через день. А этот две ходки в день. Был рекорд он три ходки в сутки зафигачил! Спит в Кразе, с женой натурально видится раз в месяц. Я у Канслера спрашиваю, а чего парень так надрывается? Трудоголик? Да нет, отвечает Канслер, он "незаметно" набрал кредитов на десять тысяч евро, большей частью как раз в Русском стандарте и сейчас пашет только на проценты. Рассказывает, что приходит он ко мне и показывает бумашку: Карен, посмотри пожалуйста, опять из банка пришло, тут написано минимальный платёж столько-то, я им его уже год плачу ежемесячно, а мне всё каждый месяц приходит квитанция с одной и той же суммой долга, может это ошибка? Ну, не понимает парень современную финансовую документацию. Не обучают этому в деревне нынче. Бывает.

Канслер смотрит и говорит ему: так этож минимальный платёж - только проценты, ты их всю жизнь платить будешь и долг нисколько не уменьшится, надо чтобы уменьшалось заносить больше. Правильные считаю в Русском стандарте условия. Надо бы подсказать Канслеру, чтобы заслал им бутылку водки, за то, что так грамотно водилу припахали да в кредитное ярмо запрягли.

Думаю, в моем будущем бестселлере "Госкомпания" будет эпизод, посвященный вот такой кредитной кабале одного из второстепенных персонажей. Это тоже яркая примета нашего времени.

PS. Бонус-трек: рассказ Р.Шекли "Кое-что задаром", который у нас считают классикой sci-fi, а сам автор считал своим вкладом в пиар-кампанию против жульничества банков, итогом которой стал Truth in Lending Act:

Краснолицый отложил в сторону бумагу, которую он просматривал.
- Мистер Коллинз, - сказал он твердо, - меня зовут Флайн. Я агент Союза
охраны граждан. Это чисто благотворительная, лишенная всяких коммерческих
задач организация, и, единственная цель, которую она преследует, - защищать
лиц, подобных вам, от заблуждений, которые могут встретиться на их жизненном
пути.
- Вы хотите сказать, что не принадлежите к классу А?
- Вы пребываете в глубочайшем заблуждении, сэр, - спокойно и с
достоинством произнес Флайн. - Класс А - ото не общественно-социальная
категория, как вы, по- видимому, полагаете. Это всего-навсего форма кредита.
- Форма чего? - оторопело спросил Коллинз.
- Форма кредита, - Флайн поглядел на часы. - Времени у нас мало, и я
постараюсь быть кратким. Мы живем в эпоху децентрализации, мистер Коллинз.
Наша промышленность, торговля и административные учреждения довольно сильно
разобщены во времени и пространстве. Акционерное общество "Утилизатор"
является весьма важным связующим звеном. Оно занимается перемещением благ
цивилизации с одного места на другое и прочими услугами. Вам понятно?
Коллинз кивнул.
- Кредит, разумеется, предоставляется автоматически. Но рано или поздно
все должно быть оплачено.
Это уже звучало как-то неприятно. Оплачено? По-видимому, это все-таки
не такое высокоцивилизованное общество, как ему сначала показалось. Ведь
никто ни словом не обмолвился про плату. Почему же они заговорили о ней
теперь?
- Отчего никто не остановил меня? - растерянно спросил он. - Они же
должны были знать, что я некредитоспособен.
Флайн покачал головой.
- Кредитоспособность - вещь добровольная. Она не устанавливается
законом. В цивилизованном мире всякой личности предоставлено право решать
самой. Я очень сожалею, сэр. - Он поглядел на часы и протянул Коллинзу
бумагу, которую просматривал. - Прошу вас взглянуть на этот счет и сказать,
все ли здесь в порядке.
Коллинз взял бумагу и прочел:

Один дворец с оборудованием 450000000 кр.
Услуги такелажников фирмы
"Поуха минайл", а также фирмы
"Максимо олф" 111000 кр.
Сто двадцать две танцовщицы 122000000 кр.
Безукоризненное здоровье 888234031 кр.

Коллинз быстро пробежал глазами весь счет. Общая сумма слегка превышала
восемнадцать биллионов кредитов.

cont

Низкий человек берет кредит на машину и тянет с выплатами. Благородный муж берет кредит на машину и выплачивает его досрочно.

Радость благородного мужа, когда он полностью выплатит кредит на машину, так же велика, как облака в небе над Великим Восточным Морем, так же безмятежна, как цветущая слива на закате, и так же ясна, как солнце в полдень.

Шунь-ван говорил: "Почтенно сберегать, непочтенно брать в долг. Благородный муж не станет брать автокредит без крайней надобности, а взяв, возьмет минимально необходимую сумму на самую недорогую машину и выплатит при первой возможности."

Во времена предков автокредитов не было, потому что все копили и покупали, накопив. Поэтому машин было мало, и ими дорожили. Нынешнее изобилие автокредитов - следствие прискорбного падения нравов.

to be cont

© Юрий Аммосов 2007, все права сохранены

Я наконец закончил считать финансовую модель московского рынка недвижимости. Перед вами ее результаты в сильно упрощенном виде. Напоминаю, вопрос был: какому количеству москвичей по карману ипотека? Она опирается на следующие параметры: Срок ипотеки 10 лет, размер квартиры 40 метров (со слов риэлторов, с которыми я говорил, самый ходовой размер квартиры - 44 метра), Сумма ипотеки от стоимости квартиры - 50%, платеж по ипотеке как доля дохода - 30%. Пирамида населения используется та же, что ранее (см. ее по тэгу)

Итак, выводы в самом простом виде таковы: по текущей цене жилья в среднем 4250 долларов за метр самая маленькая квартирка требует дохода 3,744 доллара в месяц, то есть доступна 815 тысячам работающих москвичей, или примерно 10% населения. Доступность ипотеки начнет существенно расти только после падения цены квадратного метра ниже 2000-1500 долларов за метр, тогда она окажется в пределах досягаемости лиц с доходом 1300-2000 долларов в месяц. На более высоких уровнях, спрос на ипотеку будет расти значительно медленнее. Такова наша оценка платежеспособного спроса на квартиры.

Осталось посмотреть, сколько уже ипотек выдано в Москве и сколько новых квартир построено, скажем, с 2000 года - и мы поймем, каков объем возможного предложения на вторичном рынке, и как он соотносится со спросом.

PS. По информации от ипотечного брокера, полученнной около 30 января 2007 г., в январе ипотеку в Москве не брали практически вообще (оборот даннного брокера нулевой), а в прошлом полугодии (2 пол.2006 года) большая часть ипотечных контрактов заключалась на квартиры стоимостью от 300 тысяч долларов до 1 миллиона, лицами с доходом от 5 до 10 тысяч долларов в месяц и более, как правило владельцами собственного бизнеса или топ-менеджерами.

PPS. Прошу обратить внимание, что многие читатели неявно исходят из того, что медианная (наиболее распространенная) московская семья - DINK (Double Income No Kids - два дохода без детей), а другие указывают, что немалое количество семей - SITKOM (Single Income Two Kids Oppressive Mortgage - один доход, двое детей, весь в долгах) - это то, что происходит с DINK после того, как рождается первый ребенок. Оценка размера и дохода среднемосковской семьи - отдельная задача, но пока мы этого не сделали, я призвываю всех не считать, что все семьи Москвы - точно такие же, как у вас лично.

( Таблица - финансовая модель ипотечного спроса в г.Москве )

В SmartMoney - большая статья о надвигающемся кризисе потребкредитования.

Под Новый 2005 год Наталья Боднар получила подарок — кредитную карту от “Русского стандарта”, на которой лежало 30 000 руб. Карта, говорилось в письме из банка, полагалась ей как благонадежному заемщику: незадолго до этого Наталья погасила потребительский кредит — покупала микроволновку. “В условия я не вникала, а деньги мы, конечно, тут же сняли и потратили, — рассказывает она. — А почему бы не воспользоваться карточкой?” Каждый месяц семья исправно платила 1200 руб., как указывалось в письмах, приходивших из банка. 11 месяцев спустя выяснилось, что долг не уменьшился, все те же 30 000 руб.

“У мужа бизнес сезонный — установка кондиционеров, к зиме заказов не бывает. Доход на двоих — $1000”, — рассказывает Наталья. Взвесив все “за” и “против”, семья решила чрезмерно дорогую задолженность реструктурировать: 20 000 руб. взяли под меньший процент в Сбербанке, а недостающие деньги наскребли, поменяв четырехлетний Volkswagen на “семерку”. “Как только мы рассчитались с "Русским стандартом", он опять прислал нам карту — теперь уже на 60 000 руб.!” — возмущается Наталья. Карту она выбросила — “чтобы даже соблазна не возникало”.

...

Кредитный бум в глубинке приобретает порой и трагикомические формы. Сергиев Посад стал для розничных банкиров бермудским треугольником, где кредиты теряются безвозвратно. Несколько лет назад проблемы тут испытал “Русский стандарт”: группа мошенников десятками получала карты экспресс-кредитования по чужим паспортам. Злоумышленников поймали, но они отделались условными сроками. А в 2005 г. энергичные менеджеры Росбанка провели в городе активную кампанию по привлечению клиентов, последствия которой минувшей осенью разгребали коллекторские агентства. Экспресс-кредиты раздавались людям, далеким от образа благонадежного заемщика. “У нас в подъезде многие получали такие кредиты. Без справок о доходах, пьющие и безработные”, — рассказывает Лариса Ковырина. Она тоже безработная, год назад взяла кредит по просьбе знакомой, которая “торговала на рынке, а где сейчас — неизвестно”. О последствиях собственной легкомысленности она не задумывается: “Из банка уже звонили, но что им с меня взять?” Ситуация типична для многих банков: подразделение по продажам зарабатывает бонусы, а кредитчики потом пожинают плоды гиперактивности коллег.

"...у “Русского стандарта” при заявленной процентной ставке в 29% реальная доходила до 66% годовых, у ХКФ Банка — до 52% при 28,5%, у Банка Москвы — до 31% при 21%." Вообще, судя по этой статье, Руст - сущие loan sharks (ростовщики). Тарико надо скорее продавать бизнес, пока он не рассыпался - такие схемы обрушиваются под собственным весом. Впрочем, не они одни - другие банки тоже горазды накручивать проценты.

А потом должников продают коллекторскому агентству (которые с утюгами).

Пока я рисовал финансовые модели, граждане жижисты ознакомились с промежуточным расчетом и прислали несколько замечаний.

Первое: мне указали, что ходовая квартира - это около 40 метров, а не 75. 40 метров - это, признаться, клетушка, но замечание существенное, и я ввел в модель переменную "размер жилья", соответственно можно просчитать чувствительность численности ипотечников в коридоре от 40 до 75 метров. Теперь у нас пять переменных: срок, процентная ставка, кредитный риск (т.е. платеж как доля от дохода), стоимость квадратного метра и размер жилья. В виде матрицы их уже не представишь, не представишь и графически: это получается пятимерное пространство. Поэтому чувствительность численности ипотечников к параметрам будем считать по нескольким матрицам.

Далее, мне указали, что надо обсчитывать семьи, а не индивидуальные доходы. Но тут сразу возникает море сложностей. Во-первых, часть квартир покупается холостыми и разведенными покупателями, а поскольку иные сейчас до 35-40 одиноки ходят, и это ни за что не считается, надо знать пропорцию семейных в населении москвы. Во-вторых, вовсе не всегда в семье оба члена имеют одинаковый доход, и количество иждивенцев тоже разнится. Доходы работающих мы оценить можем, а вот даже для простейшей оценки доходов на семью нам придется строить матрицу наподобие футбольной таблицы. По горизонтали доход мужа, по вертикали жены - и на пересечении клеток оценивать количество каждого вида семей в популяции. Итого у нас получается 289 оценок, и все их придется делать, так как это не турнир, где обходятся половинной таблицей! Почему? Очевидно, что семей, где доход жены свыше 500 тысяч, а мужа, допустим, 0, будет намного меньше, чем семей, где доход мужа свыше 500 тысяч, а жены 0. Поэтому частота встречаемости в популяции семей будет всюду разная. И только на базе такой матрицы можно выстроить пирамиду - а потом еще факторизовать в полученную пирамиду одиноких. В результате в модели появляется такое количество степеней свободы, что она теряет предиктивную силу.

И наконец, мне писали, что многие исользуют ипотеку для улучшения жилищных условий: продают старые квартиры, чтобы купить новые с доплатой. Так, но вы не учитываете, что квартиры-то не в воздух продаются: их тоже кто-то покупает и тоже в них живет. Или, заметим, НЕ живет. Не ипотечный банк же их для себя берет - у банка вообще интерес как можно быстрее кредитный портфель в АРКО сбагрить и новые кредиты открывать, а старые только обслуживать. Поэтому данное обстоятельство для нашей модели нейтрально.

На этом остановимся и продолжим несколько позже уже демонстрацией финансовых моделей ипотечного спроса. Последняя сложность, которую я еще не преодолел - это расчет на основе пирамиды соответствий конкретного минимального дохода конкретной численности населения, формула не самая простая.

Вот тут я в ноябре начал считать доступность ипотеки для москвичей. Фидбэк по пирамиде был не то чтоб хорош, но все же альтернативную раскладку мне предложили, и я посчитал среднее между моей пирамидой и альтернативной. Будем считать это консенсуальным прогнозом по пирамиде.

Теперь на базе этой пирамиды можно построить модель. Примем за среднее покупаемое жилье квартиру в 75 кв.м. Переменных я вижу три. Первая - цена метра. Вторая - процентная ставка. Третья - срок кредита. Сейчас банки исходят из того, что первый платеж, не покрываемый кредитом, должен быть примерно 20% (два года назад - от 30%), а доход заемщика - около 50% от суммы выплаты по кредиту.

Пирамида населения
Трудоспособное население	100.00%	8,000,000	27
Доход (руб/мес)	Процент	Численность	Курс
500,000	1.25%	100,000	18,519
250,000	1.75%	140,000	9,259
200,000	2.25%	180,000	7,407
150,000	2.25%	180,000	5,556
100,000	2.75%	220,000	3,704
75,000	2.88%	230,000	2,778
50,000	3.38%	270,000	1,852
40,000	4.38%	350,000	1,481
30,000	5.38%	430,000	1,111
25,000	6.38%	510,000	926
20,000	7.50%	600,000	741
17,500	8.38%	670,000	648
15,000	12.50%	1,000,000	556
12,500	14.25%	1,140,000	463
10,000	10.63%	850,000	370
7,500	8.50%	680,000	278
5,000	5.63%	450,000	185

Пока я считаю свою модель, прикинем "на обороте конверта", куда она показывает. Быстрая проверка по любому ипотечному калькулятору, ну вот хоть по этому -

http://deltacredit.ru/calculator/

- показывает, что при покупке квартиры в 75 кв.м. по цене 4000 долларов за метр, т.е. за 300 000 долларов, при ставке в 10% по базовой программе на 15 лет от заемщика потребуется доход в 5000 долларов США в месяц.

Таким образом, ипотеку себе смогут позволить лишь 600 000 москвичей.

Начал рисовать финасовую модель московского рынка недвижимости. Хочу посчитать, какой доле населения по карману ипотека и по каким ценам.

В качестве первого шага - кажется ли вам правдоподобной такая структура трудоспособного населения по доходам? Проценты должны в сумме давать 100%.

Пирамида населения
Трудоспособное население	100.00%	8,000,000
Доход (руб/мес)	Процент	Численность
500,000	0.50%	40,000
250,000	1.00%	80,000
200,000	1.50%	120,000
150,000	1.50%	120,000
100,000	2.00%	160,000
75,000	2.50%	200,000
50,000	3.00%	240,000
40,000	4.00%	320,000
30,000	5.00%	400,000
25,000	6.00%	480,000
20,000	7.50%	600,000
17,500	8.00%	640,000
15,000	12.50%	1,000,000
12,500	15.00%	1,200,000
10,000	12.50%	1,000,000
7,500	10.00%	800,000
5,000	7.50%	600,000

5 баек из жизни про то, каким боком выходят кредиты. Номер 5, впрочем, почти явно сказка, а все остальное - относительно правдоподобно.

( Read more... )

Не cсылаюсь, так как под замком.

Давненько я не брал в руки этой шашки.

В шестой раз за месяц позвонил Ситибанк и попытался продать мне "выгодный кредит". Мерзкое последствие того, что оставил свой мобильник в их анкете, когда зарплатную карточку мне оформляли. Спам в почте тоже постоянно от них. Ничего.

Попросил девушку на телефоне соединить меня с начальником. Как вы думаете, что она ответила?

( Правильно )

Ничего. Оставил ей сообщение для босса, что или они исключают меня из листа обзвона, или их ждет официальная письменная претензия. Претензии я писать умею не хуже статей. :)

Долой потребкредиты! Работать надо, а не в долги влезать.

Не я один задаю вопрос "чем кредиты отдавать".

Но каждый раз после бешеных скачков нефть столь же резко рушилась: в 1986, 1988, 1994 и 1998 годах – ниже 15 долларов (что для нас – уровень себестоимости добычи). Кстати, менее качественный российский URALS всегда падал (пропорционально) гораздо сильнее, чем биржевой BRENT. По-поему, комментарии излишни.Те, кто берет ипотечные кредиты на 10-15 лет с фиксированными выплатами в районе $500-1000 (а это – самые незащищенные заемщики, так наз. средний класс), попадают ГАРАНТИРОВАННО.

Я не столько ипотеку, сколько потребительские кредиты не люблю, но это в целом про кредитный риск материал.

Что происходит после того, как кредит взят?

http://www.livejournal.com/users/taranoff/1078164.html

Питер Дерби (экс-Диалог-банк) о потребительских кредитах:

"Y": Известна ли вам какая-либо информация по поводу потребительских дефолтов в России?

П.Д.: Судя по тому, как бурно и быстро все это развивается, и я сам видел, что в магазинах кредит выдается фактически любому, здесь наверняка уже начинаются дефолты. Официальными сведениями я не располагаю, но слышал, что у некоторых банков этот процент уже поднимается к 8-12% и даже к 18%. Однако вряд ли можно сейчас дать достаточно объективную оценку по этому поводу, поскольку, как мне говорили, есть банки, которые скрывают эти сведения путем манипуляций с бухгалтерским учетом. Когда годовая эффективная ставка превышает 56%, дефолт можно покрывать, потому что честные платят за нечестных. Кроме того, дефолты зависят еще и от продукта кредитования. Ипотечные кредиты, например, остаются стабильными, потому что жилье – это очень важно для человека. Но и здесь все не так просто. Поскольку цены на недвижимость не уменьшаются, и даже растут, дефолтов не случается, потому что они не объявляются: можно просто продать квартиру и погасить кредит. И банки сейчас уже начинают отслеживать ранние погашения долга и его причины, чтобы лучше разбираться в типах клиентов.

"Y": И все-таки ипотеку выбирают люди достаточно обеспеченные и разумные, такие случаи, скорее, пока исключение. А вот массовые дефолты по потребительским кредитам, наверное, вполне возможны.

П.Д.: Правильно. Когда покупка совершается эмоционально, а потом выясняется что кредит стоит 56%, дефолт весьма реален. Какая страна может выдержать 56% кредитования? Так что все условия для серьезного волнения уже выстроены.

На "Утре" кстати поставили жабаскриптовую защитку от копирования текста. Обошел ее довольно легко, но криво.

Оказывается, простой поиск по ЖЖ на слово "кредит" может принести столько интересного!

Вот оно, кипение живой лично-финансовой жизни России... Все это было написано за последние два дня, уже после моих ипотечных выкладок.

---

Сначала, когда мы заключали договор о продаже квартиры, мы хотели купить 3 квартиры: папе-Юре, мне-маме и Нэйлу на остаток (+его кредит). Хорошо, что мы так не поступили. Во-первых, нам не хватило денег, во-вторых, мы с мамой поссорились, и я предложила брату скинуться на общую собственность, в-третьих, если проблемой стало взять кредит (брат пытался) в 3 тыщи долларов, то что говорить о 30?

---

— Тогда быстрые кредиты однозначно жгут (пауза) занимают лидирующие позиции по количеству продаж.

( Жгут еще многие другие! )

---

Макс Вебер "Протестантская этика и дух капитализма"
"Помни, что время — деньги; тот, кто мог бы ежедневно зарабатывать по десять шиллингов и тем не менее полдня гуляет или лентяйничает дома, должен — если он расходует на себя всего только шесть пенсов — учесть не только этот расход, но считать, что он истратил или, вернее, выбросил сверх того еще пять шиллингов.

Помни, что кредит — деньги. Тот, кто оставляет у меня еще на некоторое время свои деньги, после того как я должен был вернуть их ему, дарит мне проценты или столько, сколько я могу выручить с их помощью за это время. А это может составить значительную сумму, если у человека хороший и обширный кредит и если он умело пользуется им.

Помни, что деньги по природе своей плодоносны и способны порождать новые деньги. Деньги могут родить деньги, их отпрыски могут породить еще больше и так далее".

(из выступления Бенджамина Франклина)

---

И под конец - оптимистическое.

Народ, забыла поделиться радостью - с сегодняшнего дня у нас больше нет кредитов!
Или платеж завтра только дойдет.... :)
Черт, 6 кредитов, почти в течении года - это было тяжело.
Но правильно!
После зарплаты еще за 2 месяца за квартиру заплачу, и все :) -

- И можно брать новые :)

В дискуссии было сказано много интересных вещей, которые, наверно, не все заметили.

kouzdra: В СПб недвижимость подешевела процентов на 10%. Это не "экстремальный город", это рынок перекуплен. Везде бывает. В таких случаях, мистеров, которым "давно известно, что если жить в городе N больше трех лет, то выгодно покупать недвижимость, а не рендовать" довольно банально этимми аргументами разводят на бабки.

В какой газете вы еще прочтете, что недвижимость в Питере так просела?

fizzik: Насчет падения цены - сравнивать с Парижем и Монреалем некорректно. Дело в том, что собственник российской квартиры НЕ является совладельцем участка, на котором стоит дом. Следовательно, когда дом рассыпется (а ведь это только вопрос времени), цена его собственности будет в точности равна нулю. Изменения в земельном кодексе, предоставляющие право собственности на участок под домом владельцам приватизированных квартир вроде бы планировались (?). Но пока расчеты следует делать исходя из того, что есть на данный момент. Подробнее я писал об этом здесь: http://wwwboards.auto.ru/estate/0096/27805.shtml

Очнь правильное замечание: ведь купить землю у нас пока нельзя, а весь смысл покупки дома именно в этом: иметь свой клочок земли. Смысл же покупки ячейки в городской коробке от меня и до сих пор ускользает. Это ж не дом, собственно, это так... сота в улье.

retiredwizard: Дело даже не в том. напомню, товарищ пишет про россию. очевидно, что сам он никогда не рентовал - иначе бы знал насколько беззащитен съемщик квартиры, насколько унизительно его положение.законы у нас защищают только хозяев и то не всегда.

artemius: Это зависит от ценовой категории снимаемой квартиры. в нижней части - да, всё, как Вы сказали. В верхней - с точностью до наоборот. В Москве на квартиры стоимостью аренды выше $1500 в месяц (а то и $1000) спрос меньше предложения. В принципе, в районе 700-1000 уже отношения с хозяевами нормальные, на равных. Договор, ремонт за их счёт и т.п. С моим, например, бюджетом на съём в 700-800 долларов я могу найти _хорошую_ квартиру с весьма покладистым хозяином за день-три. И нынешняя хозяйка это знает. Если же говорить о квартирах за $400, то здесь спрос выше предложения в разы. Соответственно, и отношения совсем другие.

Интересные факты о ценообразовании на арендном рынке. Действительно, в разных ценовых сегментах спрос и преддложение могут быть совсем различными. "Кость белая, кость черная - им разный и почет".

svinkina: На самом деле, сдавальщики чаще всего тоже плохо защищены: например, если съемщик задолжал и не хочет выезжать, то не стоит рассчитывать на милицию -- не приедет. Придется самим выкуривать :))))), и все связанные с этим затраты. (у родичей, к счастью, до этого не доходило, но я слышала истории). Потом, страхование жилья от рисков вроде пожара и пр. -- очень дорого по сравнению с теми доходами, которые квартирохозяева в большинстве случаев получают, страховку покупают немногие, то есть и этот риск все время висит...

Что еще раз подчеркивает полезность нормативной базы коммерческой жилищной аренды. Когда удастся уравновесить права жильца и владельца жилья, и споры станут решаться лучше, и желающих сдавать жилье станет больше. И риски сократятся. Что всем пойдет на пользу. Вот только желающих арендовать ни больше, ни меньше не станет. Но тут уже причина другая, почему все в Москву едут, и она не очень хорошая.

austinfan: Можно и проще сравнивать - по краевому условию (куда проще и нагляднее, хотя и не совсем корректно). Сравнить выплаты только по процентам (если сумму кредита вообще не уменьшать, а только его обслуживать) со стоимостью аренды.

Верно. Можно разделить платежи на две категории, в этом смысл всего данного упражнения с разбором таблицы амортизации ипотеки. Основная плата за квартиру - это фактически беспроцентные накопления, откладываемые в квартиру. А проценты по ипотеке можно рассматривать как арендную плату за право жить в этой квартире. Как результат, ваша аренда будет сначала высокой, выше рынка, а когда проценты сократятся и станут ниже рынка, тогда вам будет уже выгоднее продолжать покупку. artemius также напомнил, что срок владения жильем - 30-40 лет, и это также надо принимать в расчет (что, впрочем, в первую очередь функция дисконтной ставки - чем процент выше, тем будущая рента больше дисконтируется). Можно рассматривать остаточную стоимость квартиры как NPV рентных платежей в течение ее жизни.

От разных читателей - налоговый вычет у нас все-таки существует, верхний его предел - 130 000 рублей, т.е. 13% от миллиона. Но получить его очень непросто, надо собрать кучу бумажек и полгода обивать пороги в налоговой.

И на закуску - осторожное и консервативное, а значит правое напоминание от lucy_a:

Причем насколько я понимаю риск снижения заработка при ипотеке даже выше чем при аренде. Потому что если из съемной квартиры выгонят за неуплату - ты просто останешься на улице. А если из купленной по кредиту - то еще и в долгах как в шелках (и не надо мне говорить, что у нас страна цивилизованная: видала я ребят, которым банки невыплаченные кредиты продают).

Все, конечно, не так страшно, но уверенность в завтрашнем дне - необходимая функция кредитования. Уверенность, что "я всегда буду пользоваться спросом как ценный специалист" или тем более "моя зарплата будет все время расти" - очень неблагоразумная вещь в принципе, и тем более неблагоразумна, когда речь идет о том, чтоб взять на себя безусловное обязательство делать немалые платежи в течение многих лет. Личный кредитный риск надо оценивать осторожно и ни в коем случае не брать на себя больше, чем можешь заплатить. В идеале, ваши кредитные платежи в сумме должны быть ниже ваших сбережений за тот же период. Иными словами, отметили 20% текущего дохода кредитору - отложите 25% текущего дохода на доходные счета, а лучше в диверсифицированный портфель финансовых инструментов. И только на оставшиеся 55% живите.

Бережливость - первая из добродетелей.

Нас, между прочим, спросили и об этом:

а что ты предлагаешь делать, например, молодым семьям, которые все деньги угрохали в квартиру, а на мебель не осталось... думаю, для них кредит очень актуален... может, у тебя есть достойная альтернатива?:)

Отвечаем.

Дорогой читатель! У нас есть достойная альтернатива. Она такова --

БОЛЬШЕ ЗАРАБАТЫВАТЬ.

А пока не начнете больше зарабатывать, не покупать квартиру на последние, а быть разумнее и оставлять немножко и на мебель. Или купить недорого подержаную.

Достойная жизнь (как, например во фразе "мы должны обеспечить народу достойную жизнь") - это .... ? Опишите, в чем она состоит.

Комменты временно (несколько часов) будут скриниться, чтоб мнения друг на друга не влияли.

А между тем, пока мы обсуждаем потребительские кредиты - другие страны уже икают. Times Online вышли со статьей о резком скачке личных банкротств в Британии. Там долговую амнистию объявили по суммам меньше 15 тысяч фунтов. Члены парламента ругают "безответственную ссудную политику".

В дискуссии о моем якобы социал-демократизме высплыло с подачи Гиренко упоминание "налога на кредиты". Я его придумал в свое время, как меру для остановки пузыря потребительского кредитования. Сейчас граждане охотно набирают кредиты, и хотя в основном это делается консервативно - как правило, берут не больше полугодовой зарплаты - это все равно очень рискованная практика. Продажа будущей зарплаты на корню - вещь неконсервативная, опасная, чреватая и массовыми дефолтами, и много какой иной экономической гадостью. Кредитование компаний тоже не есть хорошо, но там по крайней мере хоть риски контролировать можно. А частных лиц от этой напасти лучше уберечь, путь не кредитуются, а копить приучаются.

Для памяти запишу свою идею сюда. Предполагалось обложить выдачу потребительских кредитов (кредитных карт, банковских кредитов "на нужды", на товары длительного пользования, возможно, ипотек) запретительным налогом - в 100-200% от стоимости кредита. Понятно, что это все равно что запретить кредиты вовсе - никто их брать на таких условиях не станет.

Какие будут макроэкономические следствия? Резко ухудшат показатели несколько банков типа "Русского стандарта" и "Home Credit" (но не посыпятся, я думаю, если только не выяснится, что у них больше 20% плохих кредитов), розничная торговля сократит объем, цены на рынке жилья начнут падать сразу и сильно, на розничных рынках - чуть погодя. Задолженность физлиц стабилизируется и будет постепенно сокращаться, почти полностью исчезнув через 10 лет. Сбережения физлиц вырастут.

Вот такая арифметика. И еще одно добавление. Допустимо ли вмешательство правой власти в экономическую свободу граждан? Разумеется, недопустимо. Чем же оправдать такую меру? А тем, что она является по преимуществу мерой не экономической, а моральной. Правое правительство может и должно выступать моральным авторитетом и маяком для общества. Потребление же в кредит является дважды аморальным: во-первых, роскошь и жизнь не по средствам не приличны, прилично воздержание и аккуратность в финансах (prudentia, diligentia, parsimonia), во-вторых, гражданину пристойно не влезать в долги, а копить и откладывать на будущее, на черный день, на старость. Поэтому эта мера и оправдана. Подавление же кредитования не потребительского, а инвестиционного - для частного лица, таковы кредиты на образование, на здоровье, на создание нового бизнеса, возможно на жилье - суть абсолютно аморально, и этого государство делать не должно.

Насчет жилья я колеблюсь, поскольку полагаю, что вырастить свободного гражданина в тесноте невозможно, но здесь я до конца эту мысль еще не додумал. Есть и определенные вещи, необходимые в хозяйстве - скажем, кухонная утварь, компьютер. А вот телевизор и ДВД-плеер, будучи устройствами развлекательными, у меня вызывают сомнения. Конечно, развлечение всяко хуже работы, но совсем не развлекаться - это тоже неправильно. Но вот как это "неправильно" выразить в ставках налога, убей не соображу. Аналогичные непонятки у меня с автомобилями. Тут, вероятно, придется вести учет как по числу авто на семью, так и по классу - luxury-класс неприемлем однозначно, а семейный класс - допустим. Однако манипулировать ставками б не хотелось больше всего: чем больше исключений и классификаторов, тем хуже, и коррупции больше. Поскольку принцип "не навреди" еще никто не отменял, наверно, следует все же признать, что все такие вещи длительного пользования надо покупать из сбережений.

Ну и разумеется, импортные пошлины все должны быть обнулены, это вовсе не обсуждается. Вот так - начали с кредитов, а оказались эвон где... Так всегда в экономике - она вся единый клубочек, дерни за ниточку - и потянется.