Постоянным читателям уже, я думаю, надоели мои выкладки про ипотеку. Обещаю - это была третья и последняя!

Руководство России давно пытается найти способ стимулировать рынок жилья. Но как именно помочь гражданам покупать квартиры, до сих пор не решено. Обсуждаемых путей два — субсидирование ставок по ипотеке и снижение цен на жилье. ... Летом 2009 г. Инновационный институт при МФТИ разработал математическую модель московского рынка ипотеки (полностью исследование будет опубликовано осенью этого года). В основу модели были положены данные о распределении денежных доходов москвичей. Целью исследования было определить, какое количество населения способно купить жилье при заданных условиях.

...

Ситуация, сложившаяся в Москве, может быть истолкована в духе теории о городе — товаре роскоши, да так ее и толковали раньше: мол, московская недвижимость — инвестиционный товар, а право жить в Москве всегда в цене. Но Москва все-таки не Манхэттен, где на пятачке земли могут скучковаться десятки тысяч инвестбанкиров с миллионными доходами, — москвичи в целом беднее. Цена в 130 000 руб. за московский метр представляется не имеющей никаких экономических оснований — шуваловские 30 000 руб. за метр выглядят куда ближе к реальностям долгосрочного равновесия цен с доходами москвичей. Для других городов и весей России, где кредитный пузырь надулся с еще меньшими на то основаниями (а дефицит земли, как правило, куда меньше московского), адекватный доходам населения уровень цен будет и того ниже.

Жилье — не роскошь. Жилье — предмет первой необходимости и товар массового спроса. Выражение «доступное жилье» своего рода нонсенс — «недоступным» жилье быть не должно, это не в его фундаментальных свойствах. Мы вместе со всем миром успели об этом забыть в ходе кредитного бума. Теперь придется вспоминать и возвращаться в точку нового долгосрочного равновесия, которая еще далеко не достигнута.

Одними манипуляциями со ставкой по ипотечному кредиту этого равновесия не достичь. Карфаген заоблачных цен должен быть разрушен.

Прошу не считать это актом участия в предвыборной борьбе в Москве!

Из-за нового дизайна "Ведомости" потеряют топ-блоггера.

Год назад я сдуру купил платный эккаунт на ЖЖ, к которому прилагался между прочим и вольный доступ на сайт Ведомостей. и стал регулярно парсить "Ведомости" в поисках пищи для раздумий. За этот год я вырос в ведомостевом рейтинге до 9 места, обогнав кучу народу, включая тех, которые пиарщикам платили немалые деньги за раскрутку в этом рейтинге.

А теперь Ведомости и мы друг друга взаимно лишились.

"Ведомости" перестали учитывать ссылки на статьи по адресам http://old.vedomosti.ru/*

А с нового сайта я статьи брать не могу. И даже читать их там не могу.

Мой Firefox 2 на их новом сайте крэшится.

В продолжение темы Китая пришли мне еще материалы. Кратко: Китай пытается переориентироваться с экспортного спроса на внутренний спрос. При этом ключевым драйвером спроса считается недвижимость. Почему-то считается, что владение недвижимой собственностью стимулирует потребление. Как это может быть, я не понимаю, но - Китай создает свой собственный субпрайм-класс...

As in the U.S., the Chinese government is aiming for a rebound in home sales, since property ownership is a key way to spur private consumption. Higher home sales encourage more domestic spending on furniture and consumer appliances. Construction creates jobs and, in fact, almost employs as many workers as the export sector. Since last October, the government has encouraged people to buy houses by cutting the minimum mortgage down payment on their primary residence to 20 percent and reducing stamp duty and other taxes on property transactions. Stronger sales are now feeding through into new home building as reflected in June's 12 percent rise, the first growth in 12 months.

В итоге, в строительстве в Китае сейчас занято БОЛЬШЕ людей, чем в экспортных отраслях. Видимо, китайские власти рассчитывают, что 30% уровень частных сбережений внутри страны позволяет им продолжать поддувать пузырь до тех пор, пока кризис не кончится. Японский пример, где поспешная борьба с инфляцией вызвала стагнацию, тоже китайцы усвоили и повторять не хотят. Но это, в принципе, не упраздняет сути пузыря, а что недвижка рушится в кризис первой, мы китайцам рассказать можем, и не только мы.

Дальше вопрос, кто кого: китайцы ли на порче денег от кризиса ускачут и до нового бума дотянут, или ж кризис Китай накроет и обвалит, оставив по всей стране ямы фундаментов да голые коробки из бетона.

Помните - в "Кун-фу панде" снежный барс скачет вверх по падающим вниз камням? Вот это образ современной китайской политики.

В Экономисте статья, подтверждающая мои опасения насчет Китая. Китайская экономика выросла и продолжает расти, но за счет совершенно необузданной кредитно-денежной накачки (объем новых кредитов вырос в два раза по сравнению с прошлым годом). Госбанки стали выдавать кредиты налево и направо невзирая на риск. Цены на недвижимость прут вверх, фодовый рынок вырос вдвое. То есть на лопание глобального пузыря китайские власти ответили надуванием пузыря местного.

Итак, США и Китай начала наперегонки печатать деньги - то есть по сути портить свои валюты. Всем остальным в этой ситуации остается делать то же самое. И быстро. Паритет доллара и юаня за последние два года почти не покачнулся, а к евро - где кредитной гипернакачки пока нет - они начали падать. Не испортишь свою валюту - проиграешь. По сути, перед нами в действии глобальный "закон Грешема" о вытеснении хороших денег из обращения плохими.

А в конечном итоге глобальная гиперинфляция приведет к тому, что все долги будут все равно что (effectively) списаны. Уничтожить ли обязательства должников, или обратить их в ценовое ничто - результат на выходе для кредитора один: ничего или почти ничего. Правда, с большими побочными эффектами. Именно так долговые кризисы всех времен и решались со времен Солона - другого выхода у них нет. Увы, ни порча монеты, ни уничтожение заемных документов не безвредны. И что вреднее, не знаю.

Частному лицу в этой ситуации, наверно, стимул один - набирать, набирать, набирать долги. Отдавать придется подешевевшими деньгами.

Мудрые мысли рано или поздно укореняются в умах. Ранее думали, что снижение ставки по ипотеке - ключ к доступности недвижимости, но сейчас наконец-то разобрались, что важны не ставки, а важна цена.

Если квадратный метр будет стоить примерно 30 000 руб., а ставка ипотечного кредита — не выше 15% годовых, жилье станет доступно 42% семей, а если ставки по ипотеке снизятся до 12% — уже для 52% семей, оценил Семеняка.

Совершенно верно. Чувствительность платежеспособного спроса к цене намного выше, чем к ставке. См. выкладки начала 2007 года.

"Ведомости" показывают прискорбное непонимание природы кризиса. У них вышла редакционная статья против инфляции. Но на самом деле, инфляция - это единственный путь выхода из кризиса. Когда долговое бремя становится непереносимым, единственный способ избавиться от него - порча монеты. Испания 1557, Россия 1662, США 1789, Германия 1923, Британия 1946 - все это разные по виду, но единые по сути решения. Инфляция, девальвация, рост денежной массы, смена монетарных стандартов - все это по своей сути не что иное как списание долгов под другим именем.

И только одним списание долгов плохо: оно учит народ и всех экономических агентов дурному, поощряя безответственное поведение разнузданных должников и наказывая добросовестных заемщиков и осмотрительных кредиторов. Кто взял в долг и не платил - выиграл, кто давал или честно платил - проиграл. Увы, лекарство это горькое и с побочными эффектами - а другого нет.

Как вы знаете, кризис был во многом вызван тем, что объем выпуска инвестбанками "сложных структурированных продуктов" далеко превысил критическую массу. Продукты эти сейчас никто и даром не берет. Недавно вон сообщалось, что "Ренек" расстался с Мовчаном, который там вел бизнес именно по этим продуктам. А что такое сложный структурированный продукт, если объяснять не инвестбанковским языком, а на пальцах? Это примерно то, что описано в старом анкедоте.

( неприличия ради под катом )

"Ведомости" пишут, что квартиры в рублях подешевели. А когда "инвестиционные" квартиры сдавать начнут - еще больше подешевеют. Кстати, подозреваю, что в оных инвестквартирах ремонт минимальный, если вообще есть - так что спрос на стройматериалы для ремонта может еще и оживиться.

А uzhas_sovka считает, что нефть скоро подорожает.

Кто б мне сказал, почему доллар при таком запредельном дефиците бюджета США не дешевеет? Чем дольше девальвация оттягивается, тем больнее и сильнее в итоге падать. Вот наши упреждающую девальвацию стали делать - очень хорошо, но скажите на милость, сколько у нас есть времени, пока доллар нас догонять не примется, и сможем ли мы от него убежать?

PS. Опубликовать тут финмодель, показывающую расчет накопленной инфляции в рубле с 1998 года?

Только что вернулся из ресторана со средней ценой основного блюда в 1000 рублей. Все столики заняты, свободных мест нет. В центре жарят фламбе из свежей клубники.

Где, БЛЯ, кризис ?????

По случаю утречка: написал статью про ипотеку в России и США в "Русскую жизнь". "Русская жизнь" - это своего рода "Бубновый валет" наших дней, участвовать в нем - значит попасть в историю культуры. Я туда долго рвался и прорвался. Итак, место в культуре я себе обеспечил, можно будет и еще что-нибудь написать. Статья популярная и неглубокая, поскольку издание lifestyle (или, как дореволюционные издатели говорили, "задушевное") - копаться там особо не в чем. Большинству моих читателей этот досужий разговор об ипотеке уже знаком - видели вы и расчеты, видели и обсуждение субпраймов. Нового вы там ничего не найдете, кроме виньеток. А история наброски в ЖЖ не найдет, а и найдет, мимо пройдет. Сам историк, знаю.

( «Слышь, чувак, я те говорю: когда у тебя капуста заведется, друганов сразу набежит откуда ни возьмись до хреновой тучи. Так ты, блин, им бабло не раздавай, отдать все зажмут, а как ты на мель сядешь, все маразм сыграют. Сам так залетел как лох — в натуре, сукой буду! И типа кадиллаки с рыжухой покупать нефиг, а не будь падлой, отложи старикам на пенсию. И на церковь десять процентов сообщи как правильный пацан. Усек?» )


PS. Предваряя вопросы, чего это я вдруг расписался в ЖЖ. Ногу я поломал, вот и расписался.

А вот и первые жертвы ипотеки.

Элитные апартаменты пустят с молотка за ипотечные долги. Фонд имущества Санкт-Петербурга продаст изъятое за неуплату ипотечного кредита элитное жилье, сообщает агентство "Интерфакс". Апартаменты площадью 174 квадратных метра расположены в комплексе "Пятый элемент" на Крестовском острове и являлись залогом по кредиту, выданному Сбербанком физическому лицу. Аукцион по продаже апартаментов должен состояться до конца текущего года. Начальная цена лота установлена согласно размеру займа и составляет около 27 миллионов рублей.

Помню я этот "пятый элемент", активно рекламировался.

Пирамида кормит пирамиду.

Mortgage and financial Web sites are one of the main sources of online ad revenue. LowerMyBills parent Experian Group Ltd. spent nearly $41 million on online ads last month, according to Nielsen/NetRatings. IAC/InterActiveCorp spent $35.5 million, while Countrywide Financial Corp. spent $35.4 million.

В общем, значительная часть онлайн-рекламы - это жулики от ипотеки. Жулики посыпались, а с ними может посыпаться и интернет-реклама.

Почему, вы думаете, был такой рывок в интернет-рекламе после 2002 года? Нужели потому, что крупные рекламодатели переструктурировались и стали больше тратить на онлайн? А вот и неправда. Это были ростовщики, казино и прочее мелкое жулье, которые перли вверх на волне поднятой теми же инвесторами, что выскочили из интернет-акций и помчались в облигации. Ставки поперли вниз, жулье активизировалось на дешевом кредите... и волна вернулась назад в интернет-сектор, сделав круг.

Теперь пирамида стала осыпаться - и карточный домик снова зашатался.

Это же объясняет и то, почему в России нет еще этого вебдваноль бума, когда инвесторы платят безумные деньги за апплет фейсбука, показывающий избранным бойфрендам твои критические дни, или пятую по счету социальную сеть для, скажем, толстяков. Кредитная вакханалия распространяется на людей, которые еще не подсели на интернет в основном средствами традиционной рекламы. Вот наши обороты и отстают от гуглиных.

Господа читатели, расскажите: допустим, вы хотите снять квартиру в Москве, но не хотите делать это через риэлтора. На каких сайтах вы ищете предложения по аренде? Или же до сих пор лучшим методом остается "через знакомых"?

PS. Если удастся найти информацию, попробую исследовать баланс спроса-предложения по аренде жилья.

Модель рынка недвижимости Москвы, которую я нарисовал несколько месяцев назад, похоже, зацепила пик рынка. Ведомости пишут о новой ситации на нем, но, похоже, сами не осознают, что написали.

В настоящее время на одного покупателя приходится примерно пять квартир, выставленных на продажу”, — говорит Николай Андреев, генеральный директор компании “Пересвет-Недвижимость”.

То есть лишь 20% жилья обеспечено (предположительно) платежеспособным спросом. Ведомсти назвали это "стагнацией". Это не стагнация, дорогие мои, это катастрофа. Для продавцов, не для покупателей. Как только что-нибудь подтолкнет продавцов - скажем, предлагавшийся недавно налог на вторую недвижимость - первые 10%, кто снизят цены, выберут этот зависший спрос, остальные 10% займут позицию "ждать дна" - и рынок посыпется. Аренда, кстати, тоже посыпается, так как многие владельцы зависшей недвижимости ради того, чтоб хоть что-то отбить, начнут ее предлагать к сдаче, что сейчас делает один из десяти (остальные так и сидят на едва отделанных "коробках").

А насколько глубоко вниз? Эластичности этого рынка никто не знает - слишком много факторов его искажают, слишком изменчив наш мегаполис. Но если предположить, что она равна 1 - то для восстановления баланса спроса-предложения цена должна упасть ВПЯТЕРО. То есть до 800 уе за метр, уровень 2000 года. Причем это будут не те зеленые уе, толстые, по 1,30 ойро за доллар, как в то время - а нынешние, тощие, по 1,30 уе за ойро. Притом, жизнь в городе объективно за эти годы только ухудшилась, а приток населения не бесконечный - Москва не резиновая.

UPD. Фактическое падение цен со слов продавца - уже не 2%, а 10%.
http://ammosov.livejournal.com/220559.html?thread=4917903#t4917903

brat_karamazov выдумал схему:

Стоимость квадратного метра в Лужках достигла размера, когда следует реализовать новые схемы жизнепроживания. Обычную трёшку можно продать в среднем за $250000. Если у вас имеется трёшка, её надо быстро продать (потом будет поздно). Аренда хорошей трёшки обойдётся в $1000 в месяц (в ближайшее время стоимость аренды упадёт в несколько раз: см. ниже). Вырученные от продажи квартиры деньги надо отнести, допустим, в Сбербанк, который даст 7.5% годовых, то есть, 250000×0.075:12 ≈ 1500 баксов в месяц. Тысяча баксов уйдёт на аренду квартиры, а пятьсот станут хорошей добавкой к семейному бюджету. Квартиру совсем не обязательно снимать в столице, можно снять трёшку за $500 в ближнем Подлужковье. Вы спросите: а как же ездить на работу? – Хех, да зачем вам работать, если вы имеете «штуку баксов» просто так? Возьмите удочки и идите на ближайший водоём рыбачить.

Но продать квартиру надо быстро. Скоро миллионы совков просекут фишку и начнутся обвальные продажи недвижимости. Цена метра катастрофически упадёт, и описанная схема работать перестанет.

P. S. Хороший вариант: продать квартиру инвестору и арендовать квартиру у него же. Тогда даже и переезжать из своей хатки никуда не надо будет.

А зачем так усложнять-то? Давно известен способ: home equity loan. Заложить квартиру в банк, и получить от банка кредит или кредитную линию в размере, скажем, 60% от стоимости квартиры. Можнео ее даже к карточке "Виза" привязать - покупай что угодно и не плати ничего, только время от времени в банковский отчет поглядывай, много ли еще от стоимости квартиры осталось.

Высупить с инициативой принятия закона, разрешающего такой финт ушами, что ли? Можно б, но это и без того подхлестнет потребление.

А потреблять дурно. Надо копить.

Нет, не буду подсказывать такие вещи банкам. Сами додумаются, не маленькие.

Арселор решил сливаться с Мордашовым, чтоб не попасть Митталу. Наш рынок обрадовался. Опять, аналитики говорят, будем до небес расти!

А чего обрадовался-то?

Акционеры Арселора, похоже, менеджмент линчевать собираются. Вон какая кампания против Мордашова началась -

But Colette Neuville, president of the Association for the Defence of Minority Shareholders, which speaks for some 5 per cent of Arcelor equity, said: 'This is trying to force shareholders to agree. It is not a real consultation, it is just to say we have consulted the shareholders.'

И Гардиан в первых рядах, как всегда.

А потом Миттал повысит цену - и Северстали только ручкой помашут... В чем, видимо, и состоит расчет этой двухходовки.

Я бы Северсталь слил сейчас, если б она у меня была.

(глядя на индекс РТС)

Это они всерьез или опять играются? Че-та в этот раз нет у меня уверенности, что сей пупырь именно сейчас лопается... слишком уж много потенциального апсайда.

Что за фигня творится на фондовых биржах Залива? Опять доигрались, как в 1982-м, магометане?

http://www.nysun.com/article/30093?page_no=1

Написал на Глобалрус про дело Livedoor. Кратенько и поверхностно местами, но по сути, а кому интереснее про то ж подробно - Harvard Business School Working Knowledge к вашим услугам.

( Самый козлистый козел, или Ходорковский-сан )

Поговорили мы про Google, я и написал об этом на Грус. Google вчера еще на 5% присел, посмотрим, что дальше будет. Бывает всякое.

Автолуньюй будет сегодня чуть попозже, у меня от этих холодов голова не работает, сплю круглые сутки.

Сидит Google на березе, а береза гнется
( Посмотри-ка, дорогая, как он наеб... кувыркнется )

30 января я предложил шортить РТС на второй день и становиться в лонги на третий. Прогноз мой оправдался. Хотя и не очень резко. Примерно -2% во вторник 31 января и +1.72% в среду 1 февраля. Закрылись на хаях.

Теперь ждем либо плато, либо продолжения коррекции.

Новость дня:

Google misses profit target, falls 15% in after-hours trading.

Смотри, Петька, пупырь лети... эх, опоздал!

PS. А общественность уже и про disclosure вопросы задавать начала.

Enron за три месяца до шредеров тоже считался суперзвездой прогресса номер 1.

РТС за день навернулся на 3%.

Думаю, завтра надо шортить, послезавтра - в лонги.

А в перспективе пары месяцев - шортить.

К дискуссии о пузыре на фондовом рынке России

Преотличный ресурс!

http://www.stock-market-crash.net/

Вам это ничего не напоминает?



Мне напоминает. NASDAQ Composite.

( Read more... )


А что было потом?

( Read more... )